나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507488 [1] 인천광역시 부평구 부평동 150-25 부평라일플로리스2차 6층609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제609호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건 주거용(도시형생활주택)으로 사용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형토지로서 공동주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약7m 내외의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부평동 150-25는 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권등기가 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507488 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 150-25 부평라일플로리스2차 6층609호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 도시형생활주택(원룸형아파트), 오피스텔)

감정가: 62,800,000원

토지면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

전용면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

건물면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제609호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등입니다.

이용상태: 본건은 현재 주거용(도시형생활주택)으로 사용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형으로서 공동주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(부평동 150-25)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4, 채권금액 1,132,000,000원)가 말소기준권리입니다.

소멸예정권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

을구 순위 5번 주택임차권등기(전은진, 보증금 78,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 1,210,000,000원

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 전은진)

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 25일

확정일자: 2021년 6월 4일

배당신고일자: 2023년 7월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

임차인 관련 주의 문구: 임차인 전은진은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 지역은 주상복합 단지가 밀집된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

부흥초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 근린생활시설의 수요가 존재합니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있어 상권 이용이 편리합니다.

주변을 종합적으로 분석한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 본건은 현재 주거용(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 주거에 필요한 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전)를 갖추고 있습니다.

교육 환경: 부흥초등학교가 도보 거리에 있어 어린 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다.

교통 및 편의시설: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 주변의 근린생활시설 및 상업지역에 다양한 편의시설이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건 경매의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 이는 계약 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인과 주의를 요합니다. HUG 측과 명확한 협의가 필요합니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다. 공동담보 물건의 처리 여부에 따라 경매 절차나 잔금 납부 시기에 변동이 있을 수 있으므로, 이 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

임차인 인수 여부: 등기부상 주택임차권이 있으나, 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 중심 상권에 인근한 역세권 오피스텔로서, 소형 면적임에도 불구하고 주거 및 상업 기능이 혼재된 입지적 장점을 가지고 있습니다.

감정가 62,800,000원은 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자는 등기부상 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

그러나 HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항에 대한 철저한 사전 조사와 HUG 측과의 명확한 소통이 필수적입니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적(약 5평)으로 비교적 낮은 진입 비용으로 투자가 가능합니다.

부평역 등 주요 교통 허브와 인접해 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

2013년에 준공된 건물로, 연식 대비 관리가 양호하다면 경쟁력을 유지할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항을 정확히 파악하고 진행한다면, 안정적인 투자 회수 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 JSON 정보에서 제공된 거래 사례(2025년 5월 30일, 155,000,000원, 전용면적 64.471㎡)는 본건(전용면적 16.59㎡)과는 면적 차이가 상당하여 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다.

본건의 감정가는 62,800,000원이며, 이는 면적 대비 평당 약 12,509,960원 수준입니다.

본건의 정확한 현 시세 파악을 위해서는 주변 유사 면적 오피스텔의 최신 매매 및 전월세 시세 조사가 추가로 필요합니다.

이러한 정보 부족과 HUG 인수조건 변경 사항을 고려할 때, 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가 수준인 60,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다. HUG의 조건에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.