나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61854 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 658-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 ""당동2리마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하며 근거리에 노선버스정류장 및 운천역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 부정형의 토지로 단독주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2020-06-18), 광장(저촉), 가축사육제한구역(0204-07-30)(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기
지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽 : 판넬마감 등임.

이용상태

폐가(단독주택) 상태임.

설비내역

미상임.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.대상물건은 단독주택 건부지로 이용중이나 주택은 폐가 상태임.
3.공부상 '대'이나 현황상 작물 경작한 흔적이 있고 일부 작물이 식재되어 있는 것으로 보아 '전'으로 이용 중인 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 파주시 문산읍 당동리 658-2

1.2. 사건번호

고양지원 2025타경61854 (1)

1.3. 물건 종류

단독주택 (토지/건물 일괄매각)

1.4. 감정가

1,252,671,750원

1.5. 면적

토지: 2,446.00㎡ (약 740.0평)

건물: 73.75㎡ (약 22.3평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건으로 확인됨.

* 대상 물건은 단독주택 건부지로 이용 중이나, 주택은 폐가 상태임.

* 공부상 지목은 '대'이나, 현황상 작물 경작 흔적이 있고 일부 작물이 식재되어 있어 '전'으로 이용 중인 것으로 판단됨.

* 일괄매각 대상임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "당동2리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역임. 전반적으로 한적하고 농촌 및 주거 지역의 특성을 보임.

2.2. 교통상황

* 차량으로 접근이 가능하며, 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접해 있음.

* 근거리에 노선버스정류장이 소재하며, 경의중앙선 운천역이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 다소 불편시될 수 있음.

* 자유로, 서울-문산 고속도로, 통일로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 수도권 이동에 유리한 편임.

2.3. 도로상태

대상 물건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역 (2020-06-18 지정)

* 광장 (저촉)

* 가축사육제한구역 (전부 제한)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 파주시의 성장관리방안 대상 지역으로, 무분별한 난개발 방지를 위한 계획적 관리가 이루어지고 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 등기부등본 상 확인되는 권리들(근저당권, 지상권 등)은 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있어, 등기부등본 상 말소 예정인 지상권과 관련하여 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

3.2. 말소되는 권리

* 토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약상 을구 권리(근저당, 지상권)들은 모두 말소될 예정입니다. (말소기준권리: 2018-11-28 근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 경매개시결정 등기 (도림신용협동조합) 또한 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 제공된 JSON 정보는 연립주택 및 다세대주택의 매매 사례로, 본건과 같은 대규모 단독주택 부지의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 해당 JSON 자료에 따르면, 문산읍 당동리 일대의 연립주택(1987년 준공)은 약 2억 8천만원 ~ 3억 4천만원, 다세대주택(2018년 준공)은 약 9천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 주로 건물 면적 및 주택 유형에 따른 가격입니다.

* 본건은 약 740평에 달하는 넓은 토지가 주된 가치 자산으로 판단됩니다. 주변 토지 매물 시세 조사 결과, 당동리 일대의 토지는 지목, 면적, 도로접면, 개발 용도에 따라 3.3㎡당 약 14만원 (대지, 999㎡ 기준)에서 120만원 (전, 2,331㎡, 통일로 인접)까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 본건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어 개발 가능성은 제한적일 수 있으나, 파주시의 성장관리방안 대상 지역으로 계획적인 개발 여지에 따라 향후 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 기본적인 편의시설은 부족할 수 있습니다.

* 경의중앙선 운천역이 근거리에 있어 열차 이용은 가능하나, 생활 편의를 위한 주요 상업시설, 병원, 대형마트 등은 파주시 문산읍 중심지 또는 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

* 파주 지역은 자유로 자동차극장, 프로방스 마을, 파주 프리미엄 아울렛, 헤이리 예술마을 등 관광 및 문화 시설이 다수 있으나, 본건 소재지와는 다소 거리가 있습니다.

5.2. 교육시설

* 대상 물건 주변의 학교 현황은 상세히 제공되지 않았으나, 일반적인 농촌 및 주거 지역 인근에 초등학교, 중학교 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

* 건물이 폐가 상태로, 즉시 사용이 불가능하며 철거 또는 대규모 보수/재건축이 필요합니다.

* 토지 지목과 현황 이용(대 vs 전)의 차이는 추후 재산권 행사 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 도시지역 내 자연녹지지역, 광장, 가축사육제한구역, 군사보호구역 등 다중의 용도지역 및 제한사항이 적용되어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 파주시 성장관리방안 대상 지역으로, 개발 시 관련 규정 준수가 필수적입니다.

6.3. 권리관계 관련 불확실성

* 등기부등본 상 모든 을구 권리는 말소 예정이나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 점은 잠재적 인수 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택 부지로서, 파주 문산읍 당동리라는 입지에 자리하고 있습니다. 현재 건물은 폐가 상태이며, 토지 또한 공부상 지목과 현황 이용이 다소 상이한 점이 있습니다. 다만, 토지가 약 740평에 달하는 넓은 면적임을 고려할 때, 향후 도시 지역 내 자연녹지지역 및 성장관리방안 하에서의 개발 가능성을 탐색해볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편이나, 주변 편의시설 및 대중교통 이용 편의성은 다소 부족할 수 있습니다. 권리관계에서 등기부등본 상 말소 예정인 권리들이 물건명세서에 따라 일부 인수될 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 압도적인 토지 면적: 약 740평에 달하는 넓은 토지는 그 자체로 큰 자산 가치를 지닙니다.

* 개발 잠재력: 도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 파주시 성장관리방안에 따른 개발 계획 수립 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교통 요지: 경의중앙선 운천역, 자유로, 통일로 등 주요 교통망 접근성이 우수합니다.

* 재건축/신축 기회: 현재 건물 상태가 폐가이므로, 토지 활용에 따른 신축 또는 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,252,671,750원

본 물건은 넓은 토지가 주요 자산이며, 현재 건물은 폐가 상태이고 토지 이용 현황과 지목 간 차이가 존재합니다. 또한, 권리관계에서 일부 불확실성이 확인되었습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

주변 토지 시세 조사 결과, 지목 및 위치에 따라 3.3㎡당 약 14만원에서 120만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 이를 본건 토지 면적(약 740평)에 대입하면 토지 자체의 가치가 상당함을 알 수 있습니다.

리스크 요인을 감안하고, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(철거, 건축, 권리관계 명확화 등)을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 8억 7천만원 ~ 10억 1천만원

이는 일반적인 경매 투자 접근 방식에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 명확화, 현장 조사, 개발 가능성 심층 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.