나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62130 [1] 경기도 파주시 야당동 182-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.02.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역(경인중앙선)’ 남동측 인근에 소재하는 부동산(토지,건물)으로, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '건물개황도' 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2
일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서
외벽: 판넬 마감등.
내벽: 판넬 마감등.
창호: 샷시창호임.

기호3
일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서
외벽: 판넬 마감등.
내벽: 판넬 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호2
교복판매점, 부동산사무실로 이용중임.
기호3
공장으로 이용중임.

설비내역

기호2,기호3
위생 및 급배수설비, 전기설비, 주차장설비등 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호2, 기호3의 의뢰목록상 용도가 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 건축물대장에는 제2종
근린생활시설(제조업소)로 등재되어있음.
기호3은 의뢰목록과 건축물대장상 170㎡로 되어있으나, 실측시150㎡로 확인하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2, 3 건축물대장에는 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재됨
3. 목록3 실측시 150㎡로 확인(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62130 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 182-1

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 2,457,000,000원

* 토지면적: 923.00㎡ (약 279.21평)

* 건물면적: 368.00㎡ (약 111.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 아이비클럽 (등기부상 확인)

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 소재, 야당역(경의중앙선) 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로 상황: 본건 남동측으로 폭 약 4m의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2014년 07월 21일 우리은행 근저당권 (276,000,000원)

* 건물 등기부: 2014년 07월 21일 우리은행 근저당권 (276,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: ㈜스쿨 스파주(우미 ) (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 2012-10-26)

* 비고: 유동화물건으로, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 보증금의 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

* 말소되는 권리:

* 등기부상 을구(근저당, 근저당권부채권, 가처분) 및 병구(가압류, 임의경매개시결정)의 대부분 권리들은 말소기준권리 이후에 설정되었거나 임의경매 개시로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* ㈜스쿨 스파주(우미 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일 2012-10-26, 대항력 있음.

* 민 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2024-08-19, 확정 2024-08-20, 배당신고 2025-03-12, 대항력 없음.

* 성 : 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2021-12-24, 확정 2021-12-24, 배당신고 2025-05-01, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-12, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-07, 대항력 없음.

* 조 (누리테크): 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2024-10-02, 확정 2024-10-02, 배당신고 2025-05-01, 대항력 없음.

* 인수 보증금 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 대항력 있는 임차인 ㈜스쿨 스파주(우미 )의 보증금 100,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 야당역 역세권에 위치하며, 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 주요 업종: 현재 교복판매점, 부동산 사무실, 공장(제2종근린생활시설) 등으로 이용되고 있습니다.

* 상권 잠재력: 야당역 주변 상권은 활성화되어 있으며, 성장관리계획구역(주거복합 Zone)에 포함되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 야당역을 중심으로 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: ㈜스쿨 스파주(우미 )의 경우, 보증금 1억원, 차임 0원으로, 대항력은 있으나 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 금전적, 시간적 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법적 검토 및 협상이 필요합니다.

* 건물 면적 차이: 목록3 건물의 경우, 실측 시 150㎡로 확인되어 건축물대장상 면적(170㎡)과 차이가 있습니다. 이는 감정평가서에서 확인된 사항입니다.

* 제시외 건물: 18.10㎡의 제시외 건물 면적이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화되어 경매 진행된 것으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수 조건을 가지고 있을 수 있어 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 파주시 야당동 야당역 인근에 위치한 근린시설로, 역세권의 장점과 성장관리계획구역 지정으로 인한 미래 가치를 기대할 수 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 명도 및 인수 조건에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 건물 면적 차이 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 도보 접근 가능한 위치로, 상업 및 주거 수요가 풍부합니다.

* 지역 성장 가능성: 성장관리계획구역(주거복합 Zone) 지정으로 향후 파주시 야당동 지역의 개발 수혜 기대가 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 923.00㎡ (약 279.21평)의 넓은 대지 면적은 향후 활용 가치가 높습니다.

* 잠재적 가치 재평가: 현재 감정가(24.57억원) 대비 시장 가치 및 임대 수익률 분석을 통해 투자 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 '인수 보증금' 정보의 명확한 확인이 필수적입니다. 현재 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 ㈜스쿨 스파주(우미 )의 보증금 100,000,000원이 존재하며, 이 보증금의 실제 인수 여부에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 관련 비용

* 명도 예상 비용 및 소요 기간

* 주변 유사 물건 시세 조사

* 향후 임대 수익률 분석

* 본 물건의 현재 감정가 및 경쟁 입찰 상황

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 상기 고려사항들에 대한 면밀한 조사 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.