나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62842 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 763-3 파주골든트리빌리지 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 ""장곡검문소교차로"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 소규모점포 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 중 제4층 제401호로서,
외벽:드라이비트 및 일부 수성페인트마감 등,
창호:알류미늄샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태

일련번호(가):다세대주택(복층구조, 방2, 욕실1, 주방/식당, 거실, 다락, 발코니 등)으로 이용 중입니다.
(본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준하였습니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 승강기시설, 난방시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사 되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주거용(공동주택(다세대주택)) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62842 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 763-3, 파주골든트리빌리지 4층 401호

건물명: 파주 골든트리빌리지

용도: 다세대주택 (복층구조)

층수: 4층 중 4층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 239,000,000원

토지면적: 61.92㎡ (약 18.73평)

건물면적: 52.94㎡ (약 16.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 ""장곡검문소교차로"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기일은 2018년 6월 26일입니다.

말소 기준 권리는 2022년 9월 13일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

총 등기부 채권액은 1,025,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 손광수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 3일

대항력: 없음

임차인: 주택도시보증공사(손대한)

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 18일

확정일자: 2022년 1월 18일

배당신고일자: 2024년 1월 8일

대항력: 없음

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소 기준 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(손대한)은 을구 1번 순위로 등기되었으나, 말소 대상입니다.

주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인으로서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

소규모 점포들이 혼재된 지역 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 편의 및 교육 시설

가까운 거리에 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

주변에 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

혐오시설: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으나, 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는지에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 건물 구조 및 상태

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕의 4층 건물 중 제4층 제401호입니다.

외벽은 드라이비트 및 일부 수성페인트 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 복층구조로 방 2개, 욕실 1개, 주방/식당, 거실, 다락, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

본 건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준으로 하였습니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기 시설, 난방 시설 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 임차권자의 채권양수인으로서 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 채무자가 HUG로부터 보증금을 회수하지 못하더라도 임차인에게 추가 변제 책임을 지지 않음을 의미할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

토지 이용 계획 상 가축사육제한구역 및 폐기물 매립시설 설치제한지역에 포함되나, 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 해당 지역의 환경적 특성은 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 미상 임대차 정보

임차인 손광수는 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으나, 실제 임대차 관계가 있는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (대항력 없음으로 명시됨).

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 적절한 면적과 복층구조를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 주변 환경은 주택지대이나, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있습니다. 감정가가 시세 대비 높아 보이나, 동일 연식의 유사 면적 물건의 시세 정보를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

2017년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 예상

복층 구조로 인한 공간 활용도 증대

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 용이

인수되는 보증금이 없어 추가적인 인수 부담이 없음

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 동일 건물 연식(2017년)의 유사 면적 대비 시세는 약 14,000만원 내외로 추정됩니다. (골드레이크타운 83.13㎡, 2017년식, 22,000만원 거래 사례 기반).

다만, 본 건의 감정가는 23,900만원으로, 시세 추정가와 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 보수적인 시각에서 시장 가격을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준, 혹은 시세 추정가 대비 10~20% 가산하여 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 금액은 없습니다.

보수적인 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

권장 입찰가: 120,000,000원 (본인의 투자 성향 및 시장 분석에 따라 가감 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.