나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1951 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 530-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재「장곡검문소교차로」북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하는 등 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

대상물건 기호1은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 「주거용」으로 이용중임 대상물건 기호3은 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「도로」로 이용중임

인접 도로상태

대상물건 기호1은 남측으로 노폭 약 7~8m내외의 포장도로(대상물건 기호3)와 접함

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호1 보전관리지역((2011.07.18)) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■ 기호3 보전관리지역((2011.07.18)) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017.9.21. 중로2류908)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상2층 건물임 외벽 : 치장벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임

설비내역

위생·급배수 설비, 난방설비 및 태양광발전 설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

지적개황도, 건물개황도 및 내부구조도에서와 같이 제시외 건물 ㉠~㉦이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3.은 지분매각임.
3. 특별매각조건으로 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경1951 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 530-8

용도: 단독주택

감정가: 756,764,600원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 1309.00㎡ (약 396.02평)

건물면적: 137.85㎡ (약 41.70평)

토지지분: 470.0394㎡

건물지분: 137.85㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 147.00㎡

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 목록3.(토지 지분)은 지분매각임.

3. 특별매각조건으로 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 (20%)를 납부해야 함.

보고서 작성일: 2026년 7월 7일

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 「장곡검문소교차로」 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상 보전관리지역이며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 전북은행의 근저당권(2024년 2월 6일 접수, 345,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없으므로, 경매 절차에 따라 낙찰자는 대부분의 등기부상 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

토지 등기부에는 함안조씨탄암종중의 공유자전원지분 이전, 주식회사다호종합건설의 소유권 이전, 민양자의 소유권 이전(매매) 내역이 있습니다.

건물 등기부에는 주식회사다호종합건설의 소유권 보존, 민양자의 소유권 이전(매매) 내역이 있습니다.

현재 등기부채권 총액은 705,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 등 미상인 부분은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 정보 없음, 명시만)

4. 상권분석

본 물건지는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업시설 밀집 지역과는 차이가 있습니다.

주거용으로 이용 중인 단독주택이며, 주변 환경이 주거 기능 위주로 형성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 2층 단독주택으로, 위생·급배수, 난방, 태양광발전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건지는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 교통이 편리합니다.

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

정확한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가적인 현장 답사 및 주변 지역 조사 시 파악할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

특별매각조건: 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높으므로, 입찰 시 자금 준비에 유의해야 합니다.

토지 지분 매각: 토지 중 일부(목록3)가 지분 매각으로 진행되어, 토지 전체 사용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 제시외 면적: 건물 제시외 면적이 147.00㎡로 상당한 부분을 차지합니다. 이는 건축물대장에 등재되지 않은 부속 건물일 가능성이 있으며, 일괄 매각 대상이나 법적 문제, 철거 비용 발생, 인수 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

유동화물건, 공동담보: 채권 및 담보 구조가 복잡할 수 있으며, 관련 절차에 대한 이해가 필요합니다.

임대차 관계 미상: 임차인 정보가 명확하지 않은 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원이지만, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 현장 조사는 필수입니다.

7. 종합 의견

경기도 파주시 조리읍 장곡리에 위치한 본 단독주택 물건은 넓은 대지면적(약 396평)을 보유하고 있어 신축 또는 재건축 시 잠재적 가치가 있습니다.

다만, 토지 일부 지분 매각, 상당한 면적의 제시외 건물 존재, 특별매각조건(보증금 20%) 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

주변 지역의 개발 계획(캠프 하우즈 도시개발사업 등)이 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시세는 주로 다세대 및 연립 주택 정보로 파악되었으며, 본 물건과 같은 단독주택의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 현황 및 제시외 건물 관련 사항은 반드시 현장 조사를 통해 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

현재 검색된 정보로는 주변에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 물건지와 인접해 있다는 명확한 정보는 없습니다. 다만, 과거 장곡리 지역에 폐기물 방치 문제가 보도된 사례가 있어, 해당 지역의 환경 관련 이슈에 대한 주의 깊은 관찰이 필요할 수 있습니다. 또한, 파주시 자체적으로 소각장 건립 등 환경 관련 정책을 추진하고 있으나, 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지면적(약 396평)을 활용한 신축 단독주택 또는 전원주택 단지 개발 가능성이 있습니다.

건축물대장상 면적 외 147.00㎡의 제시외 건물이 존재하여, 이를 활용한 추가적인 가치 창출 또는 개발 계획 수립 시 고려 요소가 될 수 있습니다.

주변의 캠프 하우즈 개발사업 등 지역 개발 계획과 연계하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 756,764,600원

제공된 주변 매매 정보는 주로 다세대/연립 주택으로, 본 건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

다만, 파주시 조리읍 지역에서 최근 거래된 단독주택 사례들을 보면, 대지 면적 약 100평 내외의 신축 단독주택이 4억 5천만원 ~ 4억 9천 5백만원 선에서 매물로 나오기도 했습니다. 또한, 2021년 기준 조리읍 장곡리에서 분양된 전원주택은 대지 93~170평 규모로 구성되어 있습니다.

본 건은 감정가가 약 7.57억원으로, 넓은 대지면적(약 396평)과 2층 규모의 단독주택임을 고려하면 상당한 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 보전관리지역이며, 각종 제한사항이 있어 신축 시 건축행위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

특별매각조건(보증금 20%), 토지 지분 매각, 제시외 건물 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석을 위해서는 인근 단독주택 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가 등 추가적인 조사가 필수적입니다.

잠정적인 예상 입찰가 범위는 감정가(7.57억원)의 70% ~ 80% 수준인 약 5억 3천만원 ~ 6억 1천만원으로 판단됩니다. 이는 보증금 20%를 납부해야 하는 조건과 리스크 요인을 반영한 보수적 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.