나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62347 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 210-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 ‘대독노인정’ 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 전,답,임야등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1
부정형 토지로서 '전'으로 이용중임.
기호2
사다리형 토지로서 지목'대'로 현황 단독주택 건부지로 이용중임.
기호4
부정형 토지로서 도로임.
기호5
부정형 토지로서 '전'으로 이용중임.
기호6
사다리형 토지로서 '과수원'으로 이용중임.
기호7
부정형 토지로서 '자연림'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2 북서측으로 폭 약6m, 북동측으로 폭 약 4m의 도로와 접함.
기호4 도로임.
기호5 남측으로 폭 약6m의 도로와 접함.
기호6,7 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4,5 공히
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리
500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구
역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호6,7 공히
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리
500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구
역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 목재 및 벽돌 마감 등,
창호 : 샷시창호 임

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비등 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1, 5, 6 물건 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 210-3번지에 소재하는 단독주택입니다. 감정가는 4,163,339,000원이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지 면적은 10923.00㎡ (약 3303.8평)입니다. 감정평가 요약에 따르면, 본 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지는 '전'(밭), '대'(대지, 단독주택 건부지), '도로', '과수원', '자연림' 등으로 이용 또는 이용 중인 것으로 나타납니다. (기호 1, 2, 4, 5, 6, 7)

1.3. 건물 정보

건물은 일반목구조 기타지붕의 1층 단독주택으로, 총 면적은 135.00㎡ (약 40.8평)입니다. 외벽은 목재 및 벽돌 마감으로 되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 4,163,339,000원입니다. 매각 대상은 기타이며, 본 경매는 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 ‘대독노인정’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전원적이면서도 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

토지의 일부(기호 1, 2)는 북서측 폭 약 6m, 북동측 폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 다른 일부(기호 5)는 남측 폭 약 6m의 도로와 접하고 있습니다. 일부 필지(기호 6, 7)는 맹지인 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 현황

* 갑2: 2004-07-20 소유권이전 (권리자: 이화자)

* 갑3: 2023-05-04 소유권이전 (권리자: 문광숙 외 2명, 유증)

* 갑4: 2025-02-19 임의경매 (권리자: 문용삼, 말소기준권리)

토지 등기부상 총 채권액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 건물 등기부 현황

* 갑1: 2005-09-13 소유권보존 (권리자: 이화자)

* 갑2: 2023-05-04 소유권이전 (권리자: 문광숙 외 2명, 유증)

* 갑3: 2025-02-19 임의경매 (권리자: 문용삼, 말소기준권리)

건물 등기부상 총 채권액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 제공된 정보상 특이 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 상권 특성이 다릅니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '힐스테이트라피아노삼송1단지' 및 '힐스테이트라피아노삼송3단지'와 같은 인근의 신축 연립/다세대 주택 단지의 실거래가를 보여주며, 이는 2026년 7월 기준으로 6.85억원에서 7.6억원 사이의 거래가격을 형성하고 있습니다. 그러나 이는 주택 자체의 거래가액이며, 본 물건과 같이 넓은 면적의 토지를 포함하는 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건의 가치는 주로 넓은 토지 면적과 현재 지정된 용도지역 내에서의 활용 가능성에 따라 평가되어야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 '대독노인정' 인근에 위치하며, 주변이 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있어 한적한 생활 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 상업 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 대중교통은 버스 정류장을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다.

* 자연녹지지역

* 개발제한구역 (그린벨트)

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 말에 대한 제한거리 500m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이러한 규제들은 토지의 개발 및 이용에 상당한 제약을 가하므로, 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 특히 개발제한구역 내 건축 행위는 엄격히 제한됩니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 공유물분할을 위한 경매: 물건의 소유권이 여러 명에게 분할되어 있어, 경매를 통해 소유 관계를 정리하는 절차입니다.

* 농지취득자격증명 제출 필수 (목록 1, 5, 6): 해당 물건의 일부가 농지에 해당하므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 각각 분리되지 않고 일괄하여 매각됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 건물에 대한 임대차 관계 및 보증금, 차임 내역이 불분명합니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 권리 관계는 별도 확인 필요)

6.3. 혐오시설 여부

제공된 감정평가서 요약 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)이 명시적으로 언급되지는 않았습니다. 그러나 '가축사육제한구역'에 해당하므로, 인근에 축사 등 관련 시설이 존재하거나 과거 존재했을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지 면적을 가진 단독주택으로, 그 가치는 주로 토지의 잠재력에 달려 있습니다. 하지만 자연녹지지역과 개발제한구역이라는 중첩된 강력한 규제로 인해 건축 또는 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 공유물분할 경매라는 특성과 농지취득자격증명 제출 의무 또한 고려해야 할 사항입니다. 감정가 41.6억원이라는 금액은 토지의 넓이를 반영한 것이나, 규제 완화 가능성이나 특정 용도(예: 농업, 전원생활)로의 활용이 제한적일 수 있다는 점을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 10,923㎡(약 3304평)에 달하는 매우 넓은 토지 면적을 소유할 수 있습니다.

* 기존 단독주택이 존재하여 즉시 사용이 가능하거나, 법적 허용 범위 내에서의 활용을 고려할 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 동향을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,163,339,000원입니다. 인수할 보증금은 0원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 실거래가(6.85억원 ~ 7.6억원)는 본 물건의 넓은 토지 면적 및 단독주택이라는 특성과 직접적으로 비교 분석하기 어려운 정보입니다. 따라서, 해당 JSON 데이터를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 것은 적절하지 않습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 토지 자체의 가치, 현재의 엄격한 토지 이용 규제(개발제한구역, 자연녹지지역 등) 하에서의 활용 가능성, 그리고 공유물 분할 경매라는 특성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 이러한 제약이 많은 물건의 경우, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 시장 상황과 본인의 분석에 따라 유연하게 입찰가를 결정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.