나이스옥션 법원경매 고양 2025타경774 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-2 루헨 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경774 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-2 루헨 101동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경774
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-25 루헨, 101동 4층402호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매3계 2025타경774 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-25 루헨, 101동 4층402호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 129,850,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경774 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경774 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-2 루헨 101동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물면적: 50.21㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "고양국제고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주거용 건부지로 이용 중인 토지입니다.

주변 시설 검색 결과, 고양국제고등학교 외에도 다른 학교들과 주거 단지, 소규모 상업 시설, 녹지가 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 특별히 혐오 시설이 인접한 것으로 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 서OOOOOOOO에 의해 진행되고 있습니다. 소유자 겸 채무자는 신OO입니다. 경매 진행 시 일반적인 임의경매 절차에 따라 권리관계가 정리될 것으로 예상되나, 상세한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 확인이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가적인 복잡한 권리관계는 없어 보입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 식사동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 학교(고양국제고등학교)가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 근린상가들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 농경지가 혼재되어 있다는 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2020년 6월 12일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물 4층에 위치한 다세대주택입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터(E/V) 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 편리합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 등기사항전부증명서나 집합건축물대장상 다락이 등재되어 있지 않으나, 건축물현황도상 본건 내부에 다락으로 진입하는 계단 및 다락이 표시되어 있다는 점입니다. 이는 실제 이용은 가능하나, 건축법상 위반건축물에 해당될 가능성이 있으며, 추후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 중요한 리스크 요인입니다. (일산동구 건축과-16788(2021.4.27)호에 의거) 이는 이행강제금 부과, 이축명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 매매 또는 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

그 외 토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)에 속하는 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 입지적으로는 고등학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

그러나 가장 큰 문제는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 미등재된 다락 공간이 있다는 점입니다. 이로 인해 추후 재산권 행사에 제약이 따르거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다. 이러한 위반건축물 문제는 매수인이 직접 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 상대적으로 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점입니다.

- 일산동구 식사동이라는 지역적 특성을 고려한 시세 대비 저가 매수 가능성입니다.

- 향후 위반건축물 문제를 해결하고 적법한 상태로 복구할 경우, 건물의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매3계