나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62546 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 풍산역(경의중앙선) 및 노선버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2019-10-28)
외벽: 벽돌 및 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 서측의 약 5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍동 1398 :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2025타경62546 (1)

3. 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 2층202호

4. 용도: 연립주택

5. 건물정보:

* 사용승인일: 2019년 10월 28일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

* 외벽: 벽돌 및 석재붙임 마감

* 창호: 샷시 창호

6. 면적:

* 토지면적: 70.71㎡ (약 21.39평)

* 토지지분: 70.7125㎡ (약 21.39평)

* 건물면적: 62.65㎡ (약 18.95평)

* 건물지분: 62.6549㎡ (약 18.95평)

7. 감정가: 425,000,000원

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등으로 이루어져 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 풍산역(경의중앙선) 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 단지 내 도로를 통하여 서측으로 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 4일 접수된 근저당권 (채권자: 김해경, 채권최고액 195,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (채권자: 권오철, 보증금 298,000,000원): 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 주택도시보증공사가 임차인의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 건 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 압류 및 강제경매: 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.03.10 접수)가 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 508,119,039원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 풍산역 주변의 상업지구 접근성도 우수하여 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 시장 동향: 최근 매매 사례들을 볼 때, 주변 연립/다세대 주택의 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 풍산역(경의중앙선)을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 및 풍산역 인근 상업 시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근에 교육 관련 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

* 주거환경: 연립주택 및 다세대주택이 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석에서 명시된 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임대차 관련 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 스타팰리스 104동 2층 202호 연립주택으로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 풍산역 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 관련 보증금 인수 부담 또한 없는 것으로 명확히 확인되었습니다. 토지이용계획 상의 일부 제한사항은 있으나, 전반적으로 안정적인 투자 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 풍산역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

* 최신 건축 연도: 2019년 준공 건물로 신축급에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 상업 지구 접근이 용이하여 편리한 생활이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 425,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 5월, 7월)를 분석한 결과, 유사 면적(약 63.95㎡)의 힐스타운(2016년식)이 243,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 3,799,687원 수준입니다.

* 본건은 건물 면적이 62.65㎡이며, 2019년에 사용승인되어 힐스타운보다 건축 연도가 최신입니다.

* 상기 시세 정보와 본건의 최신 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원

본 물건은 감정가 대비 현재 시세가 현저히 낮은 수준을 형성하고 있으며, 인수 부담이 없어 투자 매력도가 높습니다. 따라서, 최근 거래된 시세 범위를 고려하여 260,000,000원 내외로 입찰하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.