나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62566 [1] 경기도 고양시 덕양구 동산동 192-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62566 [1] 경기도 고양시 덕양구 동산동 192-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경62566
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 고양대로1910번길 43
• 용도: 단독주택

고양지원 경매2계 2025타경62566 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양대로1910번길 43 | 감정가: 2,632,050,000원 | 최저가: 902,794,000원 | 용도: 단독주택

1. 고양지원 2025타경62566 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62566 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 동산동 192-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 2,632,050,000원

* 토지면적: 1005.00㎡ (약 304평)

* 건물면적: 228.82㎡ (약 69평) (공부상 면적 기준, 현황 면적 차이 있음)

* 건물 제시외면적: 82.86㎡ (약 25평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 전OO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 덕양구 동산동 소재 "고양동산고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 주거나지, 전(밭), 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 형태: 토지는 기호 1이 사다리형의 완경사지, 기호 2가 부정형의 완경사지이며, 기호 3은 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건은 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로(기호 3)에 접하여 있으며, 이는 인근 도로와 연계됩니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동산취락), 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역입니다. (기호 2는 준보전산지 포함)

1.3. 권리분석

* 경매구분: 본 건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

* 채권자: 전OO입니다.

* 주요 권리사항:

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

* 건축물대장상 위반건축물로 등재된 사실이 있습니다. (2025.1.9. 기준)

* 지목과 현황의 차이가 존재합니다 (토지 목록 3번).

* 건축물 현황과 공부상 면적의 차이가 상당합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 동산동 일대는 단독주택과 개발 예정지, 농지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 가집니다.

* 인근에 "고양동산고등학교"가 위치하고 있어 교육 관련 인프라가 구축되어 있습니다.

* 상업 시설은 도보권 내에 밀집해 있지 않을 가능성이 높으며, 차량 이동을 통한 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 형태: 단독주택으로, 가족 단위 거주에 적합할 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 이동은 편리하나, 대중교통 이용은 버스 노선에 의존하며 그 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 상세 정보는 부족하나, 인근에 학교가 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 시설은 차량 이동 거리에 존재할 것으로 추정됩니다.

* 교육: "고양동산고등학교" 외 주변으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 2025년 1월 9일자로 위반건축물로 등재되어 있으며, 용도변경 관련 기록이 있습니다. 이는 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

* 건물 면적 불일치: 공부상 단층 주택 면적은 28.14㎡이나, 현황 약 111㎡로 약 3.9배 크게 건축되어 있어, 무단 증축 또는 불법 건축물에 해당할 가능성이 높습니다. 이는 합법적인 사용 및 향후 활용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 목록 3번은 지목이 '임야'이나 현황 '전 및 주거나지' 상태로 이용 중입니다. 이는 농지법, 산지관리법 등 관련 법규 위반 소지가 있습니다.

* 멸실된 건물: '계사(닭장)'는 현황 멸실 상태로, 실제 매각 대상에서의 포함 여부 또는 명확한 상태 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 건물 내부 확인이 불가하여, 정확한 건물 상태, 구조, 마감재, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 탐문조사 및 공부상 정보에 의존하여 평가되었습니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하여 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 전방지역 제한 보호구역 등은 군사 시설과 관련이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동에 위치한 단독주택 경매 건으로, "고양동산고등학교" 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 나대지, 농지, 임야 등이 혼재되어 있어 다소 개발 중인 지역의 특성을 보입니다. 교통 편의성은 보통 수준이며, 토지이용계획 및 제한 사항이 다수 존재합니다.

가장 큰 문제는 여러 법적 하자 사항입니다. 일반건축물대장상 위반건축물 등재, 공부상 면적과 현황 면적의 상당한 차이(약 3.9배), 그리고 지목(임야)과 현황(전, 주거지)의 불일치는 이 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 문제들은 건물 사용 및 향후 매각 과정에서 심각한 제약이 될 수 있으며, 잠재적으로 상당한 추가 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등)을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 건물 내부 확인이 불가했던 점은 정확한 물건 상태 파악에 어려움을 더합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역(동산취락)으로 지정된 점은 향후 지역 발전 및 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다.

* 넓은 토지 면적: 1005.00㎡ (약 304평)에 달하는 넓은 토지는 건축, 재개발 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 입찰가 산정: 다수의 법적 하자 및 현황 불일치 사항을 감안하여, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 하자 해소 비용과 위험 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 리모델링/재건축 고려: 법적 하자 사항을 명확히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 방안(예: 합법화, 철거 후 재건축 등)을 마련한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매2계