나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507562 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 518-9 유엔아이오에스 102동 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재, ""인천상륙작전기념관"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제504호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 ""오피스텔""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 바닥난방설비, 승강기설비 및 화재탐지설비, 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지에 소재하나, 자체지면을 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 현재 ""유엔아이오에스"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

인천지방법원 2025타경507562 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 옥련동 518-9 유엔아이오에스 102동 5층 504호

1.3. 건물 종류

오피스텔

1.4. 감정가

125,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재, "인천상륙작전기념관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용

남서하향 완경사지에 소재하나 자체 지면을 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 현재 "유엔아이오에스" 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

동측 및 남측으로 각각 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

압류 (광명세무서장, 2023년 1월 31일 접수)

3.2. 인수되는 권리

없음. (을구 순위 1번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.3. 임차인 현황

* * EI MON YANNAING

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 8월 28일

* 대항력: 없음

* * KYAW SOEHAN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 8월 28일

* 대항력: 없음

* * 주택도시보증공사(고병민)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 9일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 예정 권리

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존 (권준호)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (정만수)

* 주택임차권 (고병민, 125,000,000원, 말소 예정)

* 압류 (광명세무서장, 말소 기준 권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 125,000,000원)

3.6. 등기부채권 총액

125,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 건물명: UNI OS

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공 연도: 2014년

* 총 층수: 6층

* 본건 위치: 102동 5층 504호

* 전용면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

* 총 주차 대수: 52대

4.2. 주변 상권

주변 지역은 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 오피스텔 상권의 특징을 보입니다.

4.3. 최근 시세 동향

* 2024년 3월: 79,000,000원 (3층, 49.7㎡, 직거래)

* 2024년 3월: 79,000,000원 (2층, 49.7㎡, 직거래)

* 2026년 2월: 105,000,000원 (2층, 49.7㎡, 중개거래)

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 49.7㎡ 면적의 거래가는 7,900만원에서 10,500만원 사이로 분포하고 있습니다. 2026년 2월의 10,500만원 거래가 가장 높은 금액입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 근린생활시설 및 인근 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

"인천상륙작전기념관"이 인근에 위치하고 있습니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5.3. 기타 정보

임대 관계는 현장 조사 시 폐문부재로 인해 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

현장 방문 시 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있어, 이에 대한 상세 내용 확인이 필수적입니다.

6.3. 건물 노후화

2014년에 준공된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 오피스텔로, 주변 환경은 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다. 교통 접근성은 양호하며, 토지 이용 계획상 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 권리 분석 결과, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 특히, 주택임차권으로 등기된 HUG 관련 채권도 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 안전성

매각으로 인해 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

8.2. 가격 경쟁력 확보 가능성

감정가 1억 2,500만원 대비 최근 실거래 최고가 1억 500만원을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력이 있습니다.

8.3. 미래 가치

준주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 건물명: UNI OS, 건물 면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

* 준공 연도: 2014년 (12년차)

* 감정가: 125,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 2월): 105,000,000원 (49.7㎡)

* 과거 실거래가 (2024년 3월): 79,000,000원 (49.7㎡)

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 최고가인 105,000,000원을 기준으로, 본건의 감정가(125,000,000원)는 현재 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 입찰 시에는 최근 실거래가 추이와 더불어 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권리상 인수되는 금액은 없으므로 명확한 안전성은 확보되어 있습니다.

* 임대차 관계 미확인 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 건물의 노후화 및 향후 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 최고가(105,000,000원)보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

제안하는 예상 입찰가는 약 85,000,000원에서 95,000,000원 선입니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 심층적인 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.