나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507457 [1] 인천광역시 서구 원당동 1040 연세프라자8차 1동 3층313호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 ""발산1교차로"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건 내 제3층 제313호로서,
(사용승인일 : 2022.08.09.)

외벽 : 페어글라스 및 인조석 붙임 마감 등.
내벽 : 석고보드 모르타르 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

인접 호수(314호)와 함께 근린생활시설 (학원)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 천장형 시스템 냉.난방설비, 승강기시설, 화재탐지설비, 옥내소화전, CCTV, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측,남측,서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-416)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-461)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

물건 비고

인접 호수(314호)와 함께 근린생활시설(학원)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507457 (1)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1040 연세프라자8차 1동 3층313호

용도: 근린상가

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

2.2. 면적

토지면적: 12.84㎡ (약 3.88평)

토지지분: 12.84㎡ (약 3.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

건물지분: 51㎡ (약 15.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건축정보

사용승인일: 2022년 08월 09일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내

외벽: 페어글라스 및 인조석 붙임 마감 등

내벽: 석고보드 모르타르 마감 등

창호: 섀시창호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 "발산1교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

1.2. 2.교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 3.도로상태

본건 북측, 남측, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리(을1: 근저당권, 하남농업협동조합, 240,000,000원) 이하 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 최

보증금: 15,000,000원

차임: 1,000,000원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 이용 현황

본건은 인접 호수(314호)와 함께 근린생활시설(학원)로 이용 중임.

1.4. 2.주변 상권

인천광역시 서구 원당동은 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 상권의 안정성이 확보된 편임. 본건이 위치한 연세프라자8차는 지역 내 근린상가로서 주민 편의시설 및 학원 등이 입점하여 유동인구가 꾸준히 발생하는 곳으로 파악됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

주변에 아파트 단지가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 2.주요 시설

인천광역시 서구 원당동 지역은 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집되어 있으며, 발산1교차로 인근에 위치하여 지역 접근성이 우수함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있음. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 2.특이사항

인접 호수와 함께 학원으로 이용 중인 점은 긍정적이나, 해당 시설의 운영 상태 및 재계약 여부는 별도 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 원당동에 위치한 신축급 근린상가로, 학원 등 상업시설로 이용하기에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이라 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물로 비교적 최신 시설 보유

* 인근 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 배후 수요 확보 용이

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 적음

* 인접 호수와 함께 학원으로 이용 중으로 업종 연계 시 시너지 효과 기대

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 333,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 명도가 비교적 용이하다는 점을 고려하여 산정합니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

보증금 인수분(0원)이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 투자자가 직접 시장 조사를 통해 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.