나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62773 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 773-2 예지슬빌라 2동 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62773 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 773-2 예지슬빌라 2동 3층303호 다세대주택 경매

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고양지원 경매1계 2025타경62773 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 773-2 예지슬빌라 2동 3층303호 | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 126,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경62773 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62773 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 773-2 예지슬빌라 2동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 62.53㎡ (약 18.92평)

건물면적: 51.57㎡ (약 15.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, ""고양예술고등학교"" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 유사한 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 303호이며, 전용면적은 51.57㎡ (약 15.60평)입니다. 외벽은 벽돌 및 드라이비트 마감, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다. 토지는 전체 면적 62.53㎡ (약 18.92평)으로, 부정형의 토지 위에 본 다세대주택 건물이 건축되어 있습니다. 건물은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정평가액은 180,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

1.5. 권리분석

부동산 등기사항전부증명서상 을구 순위 3번으로 2022년 10월 7일 주택임차권 등기가 설정되어 있습니다. 그러나, 임차권자의 채권 양수인인 신청 채권자 주택도시보증공사가 2025년 7월 9일자로 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에는 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 따라서, 해당 주택임차권 등기는 낙찰로 인해 말소될 가능성이 매우 높으며, 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 고양예술고등학교 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 대규모 상업 단지보다는 지역 중심의 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

주변에 고양예술고등학교가 위치하며, 다세대 및 단독주택이 밀집한 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 생활 편의시설 및 교통 접근성 또한 보통 수준으로, 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, JDS 개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용 지역으로, 관련 부서에 상세 확인이 필요합니다. JDS 지구는 과거 개발행위허가 제한이 있었으나 해제된 지역으로, 현재는 공공주도 개발이 추진되면서 자족도시 조성 등이 논의되고 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 새로운 소유자가 임차인과의 관계를 승계하거나 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다. (다만, 권리분석상 주택도시보증공사의 말소 동의가 있어 법적 문제는 최소화될 것으로 보입니다.)

2. 토지이용계획 상 제한: 본건은 다양한 도시계획 및 자연환경 관련 규제를 받고 있으며, 특히 JDS 개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용 지역으로, 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있으므로 관련 부서에 정확한 확인이 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕이동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 고양예술고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 주택임차권 등기에 대한 주택도시보증공사의 말소 동의가 확보되어 권리 인수 부담이 거의 없다는 점이 매우 큰 장점입니다. 감정가 대비 현재 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정한다면, 실거주 및 투자 목적 모두에서 긍정적인 결과를 기대할 수 있습니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항과 향후 개발 관련 사항은 사전에 충분히 확인해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 권리관계 명확: 주택임차권 등기에 대한 주택도시보증공사의 말소 동의로 낙찰 후 인수 부담이 최소화되어 안전합니다.

2. 안정적인 입지: 학교와 주거 단지가 인접한 조용한 주거 지역으로, 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산 가치 상승 및 활용 가능성이 높습니다.

4. 합리적 감정가: 감정가와 현재 시장 상황을 비교 분석하여 입찰가를 산정하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 고양예술고등학교 인근 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있으며, 별도로 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

고양지원 경매1계