나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62675 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 「연세대학교 삼애캠퍼스」 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제101동 제2층 제202호 임

외벽 : 드라이비트, 파벽돌 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V 설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「공동주택(다세대주택)」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(주거zone)

가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년 7월 24일 제96809호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62675 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32, 101동 2층 202호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가치

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 69.61㎡ (약 21.06평)

토지 지분: 69.6134㎡ (약 21.06평)

건물 면적: 56.52㎡ (약 17.10평)

건물 지분: 56.5156㎡ (약 17.10평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다. "연세대학교 삼애캠퍼스" 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권 관련: 최창환, 신국선으로 소유권이 이전된 이력이 있습니다.

* 임차권:

* 최재영 (을구 3번, 2023.07.24 접수): 주택임차권 등기가 되어 있으나, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 또한, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 정아현 (임차인): 보증금 500,000원, 차임 800,000원. 전입일자는 2024년 2월 27일입니다. 확정일자 및 배당신고일자는 2025년 4월 2일입니다. 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 분석 결과, 명시적으로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

성석동 일대는 주거 지역으로, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 주로 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 거래 정보

최근 2026년 5월 ~ 7월 거래된 유사 다세대 주택의 매매가는 110,000,000원에서 140,000,000원 수준이며, 전용면적은 50.23㎡ ~ 71.26㎡입니다. 이는 본 건물의 감정가(250,000,000원)에 비해 상당히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주변에 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

"연세대학교 삼애캠퍼스"가 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 등기 말소에 대한 채권양수인으로서 확약서를 제출한 점입니다. 이는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기를 전제로 임차권 등기 말소를 진행하겠다는 의사로, 매각으로 인한 임차권 등기 말소 절차에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 임대차 계약 관련 세부 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 미확정 임차 정보

정아현 임차인의 경우, 보증금은 소액이나 차임이 존재하며, 확정일자가 미기재되어 있습니다. 대항력이 없다고 분석되나, 배당 절차에서 미회수분 발생 시 소송 등 번거로움이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone)

* 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2018년 준공)입니다. 감정가는 250,000,000원이지만, 최근 주변 유사 물건의 실거래가(110,000,000원 ~ 140,000,000원)를 고려할 때 시세 대비 고평가된 감이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하였고, 임차권 등기 말소에 대한 동의를 받은 점은 긍정적이나, 최재영 임차인의 임차권 관련 사항과 정아현 임차인의 보증금/차임 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 권리관계 정리에 유리한 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 단순화 가능성

HUG의 확약서 제출로 인해 임차권 등기 말소 관련 부담이 현저히 줄어들 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 수 있습니다.

8.2. 최근 건축 연도

2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 시세 차익 기대

최근 실거래가와 감정가 간의 상당한 괴리가 존재하여, 시세에 맞는 합리적인 입찰을 통해 향후 시세 상승 시 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 유사 면적(50~70㎡) 다세대 주택의 실거래가는 110,000,000원에서 140,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건물의 전용면적(56.52㎡)을 고려하고, 최근 거래된 물건들의 평당 가격 추이를 적용하여 보수적으로 산정하면 다음과 같습니다.

* 유사 면적(50.23㎡)의 최고가: 140,000,000원 -> 약 2,787,181원/㎡

* 유사 면적(53.39㎡)의 평균가: 110,000,000원 -> 약 2,060,311원/㎡

* 보다 넓은 면적(71.26㎡)의 하한가: 120,000,000원 -> 약 1,683,838원/㎡

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건물의 면적(56.52㎡)과 최근 실거래가 평균치(약 2,060,311원/㎡ ~ 2,787,181원/㎡)를 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 접근 (평균가 적용): 56.52㎡ * 2,060,311원/㎡ ≈ 116,407,573원

* 적정가 접근 (중간값 적용): 56.52㎡ * 2,423,746원/㎡ (상위 두 거래 평당가 평균) ≈ 137,025,535원

이러한 분석을 바탕으로, HUG의 채권 확보 및 임차권 말소 관련 긍정적인 요소를 감안하되, 감정가 대비 낮은 실거래가를 고려하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.