나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62541 [1] 경기도 파주시 파평면 눌노리 27-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 파평면 눌노리 소재 '용연초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 '농가주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나 남측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로(사인(私人) 토지)에 접하나 차량통행은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(9미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파산서원(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 소재지, 지목, 면적 등은 귀 제시목록에 의거하였으며, 남측 현황도로, 인접 토지상 수목 및 건물 등과의 경계가 명확치 않아 침범 여부 등 불확실하오니 참고하시기 바라며 정확한 경계확인은 측량 등을 요함. - 기호 1 토지상 담장, 수목 등은 경제적 가치가 희박하고 토지와 함께 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. - 기호 1 토지 및 인접토지(눌노리 205-4)와의 경계 부근에 수목(주목)은 인접토지에 소재하는 것으로 추정 및 타인 소유로 탐문조사되어 감정평가에서 제외하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평스라브지붕 단층으로 외벽: 치장벽돌마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

단독주택이나 현황 공실로 추정됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있으나 하자가 있을 수 있으니 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

본건 지상 제시외건물 ㉠~㉡이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 2 건물은 내부 천장이 일부 무너져 있고 장기간 공실 등으로 관리가 이루어지고 있지 않은 것으로 판단되어 누수 또는 전기, 수도 및 난방설비 등의 하자가 있을 수 있으니 참고하시기 바람. - 공실로 추정되며 구체적인 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지적상 맹지이나 남측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로(사인 토지)에 접하나 차량통행은 불가능함.
3. 목록 1: 남측 현황도로, 인접 토지상 수목 및 건물 등과의 경계가 명확치 않아 정확한 경계 확인은 측량을 요함
4.목록1 토지 및 인접토지(눌노리 205-4)와의 경개 부근에 지상 수목은 인접토지에 소재하는 것으로 추정 및 평가 제외
5. 목록 2: 내부 천장이 일부 무너져 있고 장기간 공실 등으로 관리가 이루어지고 있지 않아 누수, 전기, 수도 및 난방시설 등의 하자가 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경62541 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 파평면 눌노리 27-6

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

116,507,600원

1.5. 면적

토지 면적: 298.00㎡ (약 90.1평)

건물 면적: 81.90㎡ (약 24.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물 제시외 면적: 52.96㎡ (약 16.0평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

북파주농업협동조합

2. 입지조건

2

2.1. 주변 환경

경기도 파주시 파평면 눌노리 소재 '용연초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적상 맹지이나, 남측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장된 사도(개인 소유 토지)에 접하고 있습니다. 다만, 해당 도로는 차량 통행이 불가능한 상태입니다.

3. 권리분석

2

3.1. 말소기준권리

2018년 9월 7일 북파주농업협동조합의 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

3.3. 총 채권액 (참고)

등기부상 확인되는 채권 총액은 토지 기준 122,149,662원, 건물 기준 99,691,982원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

2

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근은 농경지와 단독주택 위주의 지역으로, 근린생활시설이 일부 소재하고 있습니다.

4.2. 해당 물건의 상권 특성

대규모 상업 지역과는 거리가 있어 상권 활성화 정도는 낮으나, 주변 주거 수요를 충족시키는 소규모 근린생활시설의 역할은 할 수 있습니다.

5. 생활정보

2

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: '용연초등학교'가 인근에 위치합니다.

* 기타: 주변에 농경지가 많아 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 환경

단독주택 및 농경지가 주를 이루는 한적한 시골 마을의 주택지대입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 관련 위험

* 지적상 맹지: 차량 접근이 불가능한 맹지입니다. (남측으로 사도 접하나 차량 통행 불가)

* 경계 불명확: 남측 현황도로, 인접 토지 상 수목 및 건물 등과의 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역(파산서원 300미터 이내), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 등의 토지 이용 계획 및 제한이 있습니다.

6.2. 건물 관련 위험

* 건물 노후 및 하자: 내부 천장이 일부 무너져 있고, 장기간 공실로 인해 관리가 이루어지지 않아 누수, 전기, 수도, 난방 시설 등에 하자가 있을 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물: 52.96㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

6.3. 기타 위험

* 경계 부근 수목: 인접 토지(눌노리 205-4)와의 경계 부근 수목은 타인 소유로 추정되어 감정평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

2

본 물건은 파주시 파평면 눌노리 소재 단독주택으로, 감정가는 116,507,600원입니다. 토지는 지적상 맹지이며 차량 통행이 어려운 좁은 사도에 접해 있고, 경계가 불명확하다는 단점이 있습니다. 건물은 노후화 및 장기간 공실로 인한 각종 하자가 예상되며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 또한, 지역적으로 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 따릅니다. '용연초등학교'가 인근에 있어 주거 기능 자체는 존재하나, 입지적 제약과 건물 상태를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 긍정적 요인

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 명도 및 관리 부담이 상대적으로 적습니다.

* 감정가: 현재 감정가가 책정되어 있어 경매 절차 진행에 대한 기준점이 됩니다.

* 주변 편의시설: '용연초등학교'가 인근에 위치하여 기본적인 교육 접근성은 확보됩니다.

8.2. 고려사항

* 맹지 및 도로 접근성 제한: 차량 통행이 어려운 점은 큰 단점입니다.

* 건물 상태: 대규모 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 군사보호구역 등 일부 개발 및 이용 제한이 있습니다.

* 경계 불명확: 향후 인접 토지와의 분쟁 가능성이 있어 측량이 필요합니다.

* 시세 분석 불가: 제공된 JSON 데이터가 없어 주변 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

9. 예상 입찰가

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주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 이에 기반한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 현재 제공된 감정가(116,507,600원)와 물건의 제반 위험 요소를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

물건의 맹지, 건물 노후 상태, 경계 불명확 등의 주요 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준으로 제안합니다.

구체적인 희망 입찰가: 80,000,000원 ~ 99,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 재확인, 법률 전문가와의 상담, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.