나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62510 [1] 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62510 [1] 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매1계 2025타경62510 | 소재지: 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 3층302호 | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 118,580,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 고양지원 2025타경62510 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 242,000,000원으로 산정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자와 채무자는 최O으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 이용 현황

토지 면적은 67.50㎡ (약 20.42평), 건물 면적(전용면적)은 57.49㎡ (약 17.39평)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 중 3층 302호로, 2019년 1월 16일 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

내부 이용 상태는 주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

설비 내역으로는 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 및 기본적인 위생설비가 갖추어져 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 및 건물 현황

본건의 토지 지분율은 6750, 건물 지분율은 5749로, 모두 온전한 지분 형태입니다.

제시외면적은 토지/건물 모두 0.00㎡로, 공부와의 차이점이 없는 것으로 보아 깔끔한 상태입니다.

토지의 형상은 부정형이나 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남동측으로 세로(細路)에 접하고 있어 접근성이 보통입니다.

2.2. 입지 조건

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로, 도심 외곽의 혼합 주거지역으로 판단됩니다.

교통 상황은 근거리에 평화로가 위치하여 차량 접근성이 양호하나, 대중교통 이용 여건 및 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 '계획관리지역'에 속하여 향후 제한적인 개발 가능성이 있습니다.

다만, '가축사육제한구역', '군사기지 및 군사시설보호법에 의한 제한보호구역'으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한을 받을 수 있습니다. 특히 군사시설보호구역은 잠재적 리스크로 중요하게 고려해야 합니다.

3. 주요 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 문산제일고등학교가 위치하여 기본적인 교육 환경은 갖추어져 있으나 , 주위가 농경지 및 임야가 혼재하는 지역 특성상 대규모 상권은 형성되어 있지 않을 것으로 보입니다.

주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 인근 금촌 또는 문산 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

대신 주거 환경이 혼재된 곳으로, 조용하고 한적한 생활이 가능하며, 평화로가 가까워 타 지역으로의 차량 이동은 편리합니다.

3.2. 권리 분석

본 경매는 '부동산강제경매' 사건으로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

소유자와 채무자가 최O으로 일치하며, 이는 소유 관계가 복잡하지 않음을 의미합니다.

*특이사항 및 주의사항 없음*으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황 및 선순위 권리(가압류, 근저당 등)를 반드시 확인하여 인수 여부를 검토해야 합니다.

현재 임대관계는 미상(임대관계 미상임)이므로, 임차인이 존재하는 경우 그 보증금 및 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '군사기지 및 군사시설보호법에 의한 제한보호구역'에 속한다는 점입니다. 이는 추후 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 제약을 가할 수 있으며, 지역 개발 가능성을 제한하여 매매가 상승에 걸림돌이 될 수 있습니다.

또한, '임대관계 미상'이므로 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

주변에 농경지와 임야가 혼재되어 있어, 쾌적성은 높으나 주거 단지로서의 편의성이 부족할 수 있고, 농경지 관련 시설이 혐오시설은 아니더라도 소음이나 악취 등의 불편을 초래할 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 방 3개/욕실 2개 구조를 갖추고 있어 실수요자의 선호도가 높은 평형대입니다.

감정가 2억 4천 2백만원은 신축급 건물의 전용면적 약 17.39평과 토지 지분 약 20.42평을 고려할 때, 파주시 외곽 지역의 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 군사시설보호구역 및 혼재된 지역 환경은 잠재적 개발 가치와 매매가 상승에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 시 지역 시세 대비 충분한 안전 마진을 확보해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

(1) 신축급 건물: 2019년 준공으로 수리나 보수 비용 부담이 적으며, 선호도 높은 평면 구조(3룸/2욕실)를 갖추고 있어 실수요 목적에 적합합니다.

(2) 비교적 높은 토지 지분: 다세대주택임에도 토지 면적이 67.50㎡ (약 20.42평)으로, 토지 가치에 대한 기여도가 높습니다.

(3) 강제경매의 단순성: 소유자=채무자로 권리관계가 단순할 가능성이 높고, 채권자도 일반 법인으로 명도 난이도가 낮을 수 있습니다 (단, 임차인 여부는 확인 필수).

(4) 계획관리지역: 보전 관리 지역보다는 개발 가능성이 높으나, 군사시설보호구역 제한을 감안해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매1계