나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62123 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 214동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '저현고등학교' 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트지대로서 대단위 아파트단지가 주를 이루어 소재하며, 인근에 학교, 근린공원, 근린생활시설(음식점, 사무소 등)이 소재합니다.

교통상황

본 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 30층 건물 내 제214동 제26층 제2604호 건으로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 등 마감,
창호 : 하이새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측으로 대로2류(폭 30m~35m), 남측으로 중로1류(폭 20m~25m)와 각각 접하고, 단지내 도로가 개설되어있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 대로2류(폭 30M~35M)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 체육공원(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500M (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-18)(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사3초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다.

나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62123 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 214동 26층 2604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 749,000,000원

* 토지면적: 58.54㎡ (약 17.71평)

* 토지지분: 58.54㎡ (약 17.71평)

* 건물면적: 115.66㎡ (약 35.00평)

* 건물지분: 115.6564㎡ (약 35.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 페퍼저축은행

* 건물명: 위시티일산자이2단지

* 준공년월: 2010년 09월 24일

* 해당 동/층/호: 214동 26층 2604호

* 총 층수: 30층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주차대수: 총 4,244대 (단지 내)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '저현고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지가 주를 이루고 있습니다. 인근에 학교, 근린공원, 근린생활시설(음식점, 사무소 등)이 소재합니다.

* 교통상황: 본 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 단지 서측으로 대로2류(폭 30~35m), 남측으로 중로1류(폭 20~25m)와 각각 접하고 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역)

* 대로2류(폭 30M~35M), 중로1류(폭 20M~25M) 접합

* 체육공원(저촉)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 및 전부 제한 구역)

* 상대보호구역 (식사2지구 중학교, 식사3초등학교)

* 절대보호구역

* 도시개발구역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 북서울농업협동조합 근저당 (2021-08-31 접수)

* 인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 보증금 또는 차임은 없으나, 임차인 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리인 북서울농업협동조합 근저당(을3)을 포함하여, 해당 부동산에 설정된 모든 근저당, 가압류, 임의경매 등기(갑7, 갑8, 갑9, 을3, 을6)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,309,901,961원

4. 상권분석

* 주변 시설: 대단위 아파트 단지, 학교(저현고, 식사3초, 식사2지구 중학교), 근린공원, 근린생활시설(음식점, 사무소 등)이 인접해 있어 주거 생활에 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '체육공원(저촉)'이 포함되어 있어 공원 시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 쾌적하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 의료 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 단지 서측과 남측으로 넓은 도로가 접하고 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2010년 준공으로 약 16년 경과하여 향후 유지보수 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 실거래가와 감정가 격차: 제공된 최근 실거래가 정보와 본건 건물의 면적(115.66㎡, 약 35평)을 비교했을 때, 감정가(7억 4,900만원)가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (단, 정확한 전용면적 정보 부족으로 인한 추정임)

* 토지 이용 제한: 체육공원 저촉, 가축사육제한구역, 보호구역 등 토지 이용 계획상의 제한 사항이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장의 하락세로 인한 자산 가치 하락 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 위시티일산자이2단지 내 아파트입니다. 대단지 아파트로서 우수한 교육 환경, 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적 및 투자 목적으로 관심을 가질 만합니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식 및 제공된 실거래가와 감정가 간의 격차는 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 일산동구 식사동의 주요 대단지 아파트로, 검증된 주거 선호도를 보입니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸되어 낙찰 후 권리 행사에 대한 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 저가 매수 기회: 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 생활 편의성: 학교, 공원, 상업시설 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 749,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 133.6079㎡ (약 40.4평) / 27층: 645,000,000원

* 163.25㎡ (약 49.4평) / 27층: 760,000,000원

* 본건 건물면적 115.66㎡ (약 35평)을 기준으로, 최근 실거래가(약 15.3만~16만원/평)를 적용할 경우 약 5억 4천만원~5억 6천만원 수준의 시세가 예상됩니다.

* 종합 분석 및 권장 입찰가:

제공된 본건의 건물 면적(115.66㎡, 약 35평)을 기준으로 할 때, 최근 실거래가 수준으로는 감정가(7억 4,900만원)보다 시세가 낮을 수 있습니다.

하지만, 163.25㎡(49.4평) 물건이 7억 6천만원에 거래된 점을 고려하면, 본건 감정가는 해당 단지의 실제 시세를 반영하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 현장 조사를 통해 정확한 전용 면적 및 물건 상태를 확인한 후, 감정가 대비 적정 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적인 관점에서 6억 8,000만원 ~ 7억 2,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 최근 거래 시세를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 상황, 부동산 시장 변동, 물건의 정확한 상태, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 충분한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.