나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71901 [1] 경기도 의정부시 의정부동 220-59 스마트트라움 2층 203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스류장, 경전철(의정부중앙)이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 붙임 및 내부 인테이어 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71901 (1)

감정가: 281,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 220-59 스마트트라움 2층 203호

용도: 오피스텔

건물 면적: 74.98㎡ (약 22.68평)

토지 면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장 및 경전철 의정부중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 구조

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제2층 제203호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감입니다.

2.4. 토지이용계획

대상 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 도로와 접해 있습니다. 또한 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 23일자 의정부시의 압류(징수과-12 098)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021년 05월 20일

* 확정일자: 2021년 05월 20일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 06월 28일

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리(을구 16번 주택임차권 설정등기)입니다.

3.3. 소유권 및 기타 권리

소유권 이전은 김채이 명의로 2020년 1월 31일에 매매(금189,000,000원)로 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

물건지 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있으며, 의정부중앙초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

4.2. 잠재적 경쟁

상업지역 내 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역이므로, 유사 업종과의 경쟁 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

경전철 의정부중앙역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

의정부중앙초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 이 의 임차보증금 200,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 시세 변동 가능성

현재 오피스텔 시장의 전반적인 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 기타사항

임대 관계가 미상으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 오피스텔로, 의정부중앙초등학교 인근의 편리한 교통과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 23층 건물 중 2층에 위치하며, 전용면적 74.98㎡(약 22.68평)입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차 보증금 200,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 이는 매수 시 총 인수 금액에 상당한 영향을 미치는 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 경쟁력

의정부시의 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구 확보 및 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

8.2. 교통 요지

경전철 및 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

8.3. 교육 환경

의정부중앙초등학교가 인근에 있어 학세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

스마트트라움 오피스텔의 최근 시세는 전용면적 70㎡대 기준 약 2억 5천만 원에서 2억 7천만 원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가 2억 8천100만 원과 유사하거나 약간 하회하는 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인(이 , 보증금 2억 원)의 보증금을 인수해야 하는 조건입니다. 따라서, 일반적인 시세인 2억 6천만 원을 기준으로 할 때, 매수인이 실제로 부담하는 추가 비용은 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

예상 입찰가 = (현 시세) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 260,000,000원 - 200,000,000원 = 60,000,000원

따라서, 보증금 인수 금액을 고려한 예상 입찰가는 약 60,000,000원 수준으로 산정할 수 있습니다. 이는 매수인이 법원에 납부해야 할 금액이며, 총 실부담액은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

9.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지와 직접적으로 인접하거나 단지 내에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.