나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71992 [1] 경기도 포천시 신북면 계류리 543-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.04.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 계류리에 소재하는 '계류2리마을회관' 북서측 인근 및 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 또는 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지, 농경지, 도로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 일련번호(1, 8, 9, 12) 토지는 맹지이나 동일 소유자의 인접 필지를 통해서 접근이 가능하고, 본건 일련번호(2, 4, 5, 10) 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접하고 있으며, 본건 일련번호(6, 7, 11) 토지는 현황 ""도로""로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

[ 일련번호(1, 8) 토지 ]
생산관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

[ 일련번호(2, 5. 6, 7, 10, 11) 토지 ]
생산관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

[ 일련번호(4, 9) 토지 ]
생산관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

[ 일련번호(12) 토지 ]
보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 해당지번중 1011㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보 보완관리규정」제10조제11조에 의거 전력·통신·가스등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

① 본건 일련번호(8, 9, 10, 12) 토지는 공부상 지목은 ""답""이나, 현황은 ""전""으로 이용하고 있으니 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바랍니다.
② 본건 일련번호(6, 7, 11) 토지는 공부상 지목은 ‘답’ 및 ‘전’ 이나, 각 토지의 전부가 현황 ‘도로’로 이용 중에 있으므로, 공법상 제한 정도, 개설경위, 개설목적 등 제반 사항을 고려하여, 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 감정평가 하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다.
② 본건 일련번호(1, 2, 4) 토지 지상에 식재되거나 설치되어 있는 수목, 조경석 및 화단 등은 거래관행 및 물건의 특성을 고려하여 토지에 포함 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
③ 본건 일련번호(2) 토지 지상에 소재하는 소유자 미상의 이동식 화장실은 이동이 가능한 점을 고려하여 평가에서 제외하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
④ 본건 일련번호(8) 토지 지상에 소재하는 소유자 미상의 제시외 조형물은 이동이 가능한 점을 고려하여 평가에서 제외하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
⑤ 본건 일련번호(12) 토지는 둘 이상의 용도지역(생산관리지역, 보전관리지역)에 걸쳐 있는 토지로서, 보전관리지역에 속한 토지의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없는 경우에 해당되어 주된 용도지역인 생산관리지역을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
⑥ 본건 일련번호(12) 토지는 송전선 또는 고압선(이하 ""고압선등""이라 한다)이 통과하는 토지로서, 통과전압의 종별, 고압선등의 높이, 고압선등 통과부분의 면적 및 획지 안에서의 위치, 철탑 및 전선로의 이전가능성, 지상권설정 여부 등에 따른 제한 정도를 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호(3) 건물은 일반목구조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2008.12.22 / 용도변경 2017.07.24)
외벽 : 페인팅 및 목재패널, 블럭 등 마감,
내벽 : 페인팅 및 목재패널, 인테리어 등 마감,
창호 : 목재 창호 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서 제시외 건물(㉠~㉣)에 대해서는 ""지적개황도"" 및 ""건물개황도""에 표시하였으니 감정평가서를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다.
② 본건 일련번호(3) 건물의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 부재, 현관 보안 및 잠금장치로 인한 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 감정평가 하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71992 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 계류리 543-1

용도: 근린시설

감정가: 191,780,000원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 129.50㎡ (약 39.17평)

건물 제시외면적: 119.00㎡ (약 35.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (마스킹 처리)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 계류리에 소재하며 '계류2리마을회관' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 펜션, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 현황

토지는 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 또는 사다리형으로, 근린생활시설 건부지, 농경지, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

일부 토지는 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다. 다른 일부 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 현황 "도로"로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

주요 용도지역은 생산관리지역이며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 일부 토지는 보전관리지역에도 걸쳐 있으며, 건축법상 도로를 포함하는 지번도 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

3. 권리분석

권리분석

* 등기부채권 총액: 705,600,000원

* 말소기준권리: 2021년 9월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을15)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

상권분석

* 본건은 근린생활시설 용도로 활용되고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 펜션, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재된 복합적인 형태를 띠고 있습니다.

* 이러한 입지 특성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이나 펜션과 연계된 부대 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역 특성상, 관련 업종의 지원 시설로서의 역할도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 주변 환경

단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원생활과 유사한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

* 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설로서 지역 주민의 생활 편의를 제공하는 역할을 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 지역 특성상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당되어 특정 업종의 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일부 토지 지목과 현황이 상이하며(예: 공부상 "답"이나 현황 "전" 또는 "도로"), 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 일부 토지는 맹지이거나 비포장도로에 접하고 있어 접근성 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인이 어려워 실제 이용 상태 및 구조가 표준적인 상황과 다를 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 추가적인 경매 진행 가능성 또는 복잡한 채무 관계가 존재할 수 있습니다.

* 포천시 신북면 지역에서 과거 폐기물 소각장 증설 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 비록 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았으나, 유사한 혐오시설 유치 논란이 과거에 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

* 일련번호 12번 토지는 송전선 또는 고압선이 통과하는 토지로, 이에 따른 제약 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 포천시 신북면 계류리에 위치한 근린생활시설로, 넓은 토지 면적과 함께 건물 및 제시외 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 주변 환경은 전원적이면서도 일부 공업 및 창고 시설이 혼재된 복합적인 성격을 띠고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 토지 지목과 현황 불일치, 건물 내부 확인 불가, 일부 맹지 등 현장 확인이 필수적인 사항들이 있습니다. 지역 내 유사 혐오시설 관련 과거 논란이 있었던 점은 장기적인 지역 가치 측면에서 고려할 수 있습니다. 총 채무액이 감정가를 초과하고 있어, 유찰 가능성을 염두에 두고 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물과 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 건축물의 증축, 개축, 또는 토지의 분할 매각 등 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 주변 지역의 특성(펜션, 농경지, 소규모 공장 등)을 고려한 틈새시장 공략이 가능합니다.

* 다수의 근저당권 등이 말소기준권리보다 후순위로 실행되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 특히, 감정가 대비 총 채무액이 매우 높다는 점(705,600,000원 vs 191,780,000원), 건물 내부 확인 불가, 토지 현황 불일치 등의 요소를 고려해야 합니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항

* 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도 고려는 필요 없습니다.

* 유찰 가능성을 염두에 두고, 시장 상황 및 본건의 실질 가치를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 주변 유사 부동산의 실제 거래 사례, 토지 이용 가치, 건축물의 상태 및 활용도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 향후 개발 가능성 및 지역의 잠재적 가치를 평가하여 적정 가치 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.