나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71835 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부중앙역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 의정부중앙역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 6층 602호로서,
외벽 : 몰탈 위 페이트, 석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)).

기호(2, 3): 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71835 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 6층 602호

건물명: 혜성루첸리

구분: 오피스텔

층/호: 6층 602호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

건물면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 의정부중앙역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 의정부중앙역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 약 30m 폭의 포장도로가 남측에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)이며, 해당 가압류 및 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 특히, 임차인 송윤희의 주택임차권(을1)은 보증금 156,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 처리되었으며, 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 0원입니다. 이로써 본건은 권리관계가 매우 깨끗한 상태로 낙찰자에게 이전될 것으로 예상됩니다. 총 채권액은 1,176,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 의정부동은 의정부중앙역을 중심으로 상업시설이 발달한 지역입니다. 주위에는 다양한 근린생활시설, 상점, 외식 브랜드 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 곳입니다. 의정부역 일대는 수도권 북부 상권의 중심지 역할을 하며, GTX-C 노선 개통 예정 등 교통망 개선에 따른 미래가치 또한 기대됩니다.

5. 생활정보

의정부중앙역을 중심으로 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 인근에는 의정부중앙초등학교가 소재하고 있으며, 훈민중학교, 송양중학교 등 교육 시설도 비교적 가까이 위치합니다. 또한, 직동근린공원, 백석천근린공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 쇼핑시설로는 신세계백화점 의정부점 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 일반상업지역에 속하며, 대로2류 접합, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 지역들의 구체적인 규제 내용은 확인이 필요합니다. 현재 주변 지역에서 언급되는 혐오시설(소각장, 하수처리장 등)은 대상 물건지와 직접적인 연관성을 찾기 어렵지만, 구체적인 주변 환경 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 리스크는 대부분 해소된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 최근 사용승인된 건물(2022년)이며 권리관계가 매우 명확하다는 장점을 가지고 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다. 감정가 1억 4천만원 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 의정부중앙역 초역세권의 우수한 입지 조건.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자의 위험 부담이 낮음.

* 소형 면적으로 투자 및 관리가 용이함.

* 향후 GTX-C 노선 개통 등 교통 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다. 최근 조사된 유사 물건의 시세는 11평(전용 6평, 약 20㎡) 기준으로 1억 4천만원에서 1억 6천만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, 20.2㎡ 면적의 인근 오피스텔이 9,500만원에 직거래된 사례도 있으나, 이는 직거래 및 면적 차이를 고려해야 합니다. 본건의 경우, 22.08㎡ 면적에 해당하며, 권리관계가 깨끗하고 역세권임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 시세 및 주변 환경을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가 범위는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이를 제안합니다. 특히, 본건은 HUG의 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 금액이 없어, 시장 상황과 경쟁 입찰자 수를 고려하여 적정 수준에서 입찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.