나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71899 [1] 경기도 양주시 고암동 160-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71899 [1] 경기도 양주시 고암동 160-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매10계 2025타경71899 | 소재지: 경기도 양주시 고암동 160-3 | 감정가: 1,187,790,480원 | 최저가: 1,187,790,480원 | 용도: 단독주택

1. 의정부지방법원 2025타경71899 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71899 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 160-3

용도: 단독주택 (상가 및 다가구주택 혼합 이용 가능)

감정가: 1,187,790,480원

토지면적: 263.70㎡ (약 79.76평)

건물면적: 463.32㎡ (약 140.15평)

건물 제시외면적: 159.00㎡ (약 48.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 하OOOOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함 매각. 2015년 12월 24일 주택과-43029호에 의거 '위반건축물' 등재 (불법증축 129㎡, 제시외 건물 ㉠으로 판단됨).

1.2. 물건 현황

본건은 경기도 양주시 고암동에 위치하며, 회천초등학교 남서측 인근에 자리 잡은 주상용 부동산입니다.

주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 등이 혼재하는 주상지대로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형이며, 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로는 대로와 연결되어 시내 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발: 덕정1지구), 소로2류(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

건축물은 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로, 2003년 2월 10일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 외장 타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

건물 내부 이용 현황은 1층은 근린생활시설(음식점), 2층과 3층은 다가구 주택으로 탐문 조사되었습니다.

옥상 1층에는 제시외 건물 ㉠(주택) 4가구(401호, 402호, 403호, 405호)가 주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

등기부 상 공부와의 차이는 없으나, 2015년 12월 24일 기준으로 129㎡ 규모의 '위반건축물' 사항이 등재되어 있으며, 이는 제시외 건물 ㉠(주택)으로 판단됩니다.

본건의 임대 관계는 조사 당시 미상이었습니다.

1.3. 입지조건

본건은 양주시 덕정동 지역에 위치하며, 회천초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수합니다.

주변에 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채무자의 사망으로 인해 상속 절차 등이 수반될 수 있으나, 현재까지 파악된 권리관계 상으로는 채권자의 신청에 의해 경매가 개시되었습니다.

소유자 겸 채무자가 망인인 점을 고려하여, 상속 관계 및 채무 승계 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 학교가 있어 학생 및 학부모 관련 상권 발달 가능성이 있으며, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

상가 및 주택 혼합으로 다양한 업종의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

회천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

주변에 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

양주시청 및 덕정역 등 주요 관공서와 교통 요지와의 접근성도 고려해 볼 만합니다.

주변에 혐오시설이 특별히 검색되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 129㎡ 규모의 '위반건축물' 등재 사항입니다. 이 부분은 시정 명령, 이행강제금 부과, 또는 철거 명령으로 이어질 수 있으며, 향후 건축물 사용 및 매각에 제약을 줄 수 있습니다. 위반 건축물 해소 방안 및 관련 비용에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

소유자/채무자가 망인인 경우, 상속인들의 상속 포기 또는 한정 승인 등 상속 관련 절차에 따라 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 및 토지의 임대 현황이 미상으로, 실제 임대차 관계 및 명도 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 양주시 고암동의 주상복합 지역에 위치한 단독주택으로, 회천초등학교 인접 및 도로 접근성 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 근린생활시설과 주택으로 복합 이용 가능한 구조는 다양한 수익 창출 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만 129㎡에 달하는 위반건축물 등재 사실은 본건의 가장 큰 걸림돌이며, 이에 대한 명확한 해결 방안 마련 없이는 투자가치를 저해할 수 있습니다. 상속 관계 또한 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

위반건축물 문제를 해결하고 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 재평가할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

입지 조건: 회천초등학교 인근, 주상복합 지역으로 배후 수요 확보 용이.

수익 다각화: 근린생활시설 및 다가구주택으로 활용하여 임대 수익 기대.

토지 가치: 택지개발지구 내 가장형 토지로 향후 개발 가능성 고려.

다만, 위반건축물 해소 비용 및 절차, 상속 관계 명확화, 안정적인 임대차 계약 체결 가능성 등을 충분히 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시길 바랍니다.

법원 정보

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