나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71758 [1] 경기도 의정부시 의정부동 136-1 순영에이타워 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""경의초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 노선버스 정류장 및 지하철1호선 의정부역이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 7층 703호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(경의초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71758 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 136-1 순영에이타워 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지 면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.7592㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.9609㎡ (약 18.14평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (별도 명시)

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 의정부역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 상태:

본건 토지는 사다리형의 형상으로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태:

북측 및 남동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태:

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 02월 15일 접수된 롯데카드(주)의 가압류(을구 4번)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번의 주택임차권 설정등기(임대차보증금: 235,000,000원, 전입일: 2021.04.14, 확정일자: 2021.03.24)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 권리:

상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 설명된 주택임차권(김영임)은 인수 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: GANBATDULGUUN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: UYANGANOMUUNAA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김영임

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-14

확정일자: 2021-03-24

배당신고일자: 2023-05-17

대항력: 있음

비고: 보증금 중 일부 또는 전부를 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수합니다.

등기부 요약:

소유권보존(2019.02.15, 김영희), 소유권이전(2019.02.27, 박정후, 185,000,000원), 주택임차권(2023.05.17, 김영임, 235,000,000원, 인수), 가압류(롯데카드, 삼성카드, 비엔케이캐피탈, KB국민카드, 농협은행, 한국주택금융공사, 과천농협, 인천광역시, 계양구 등 다수 - 모두 말소), 강제경매(2025.02.28, 주택도시보증공사, 255,506,163원, 말소).

등기부채권 총액: 477,663,923원

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 위치한 의정부동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다. 경의초등학교와 인접하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 의정부역을 통한 교통 접근성 또한 우수합니다.

주변 상업 시설:

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

경의초등학교, 의정부역을 중심으로 한 상업지구와 연계되어 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 구조 및 설비:

본건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔로, 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

학군:

인근에 경의초등학교가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 위험:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김영임의 보증금 235,000,000원입니다. 만약 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 예상 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다.

(주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 의정부동의 역세권 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 건물 연식이 비교적 짧고 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 2억 3천5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하여, 인수 시 예상 투자 비용이 상당히 증가할 수 있다는 점이 가장 큰 우려 사항입니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성(의정부역 인근)

비교적 신축(2019년 준공) 건물의 쾌적성

다양한 편의시설 이용 가능성

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 59㎡)의 순영에이타워 오피스텔은 2024년 12월 180,000,000원, 2025년 7월 180,000,000원, 2026년 4월 177,500,000원에 거래되었습니다.

감정가는 235,000,000원으로 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 따라서, 입찰가 산정 시에는 이 인수 보증금 부담을 반드시 고려해야 합니다.

상기 시세와 인수 보증금 위험을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 을 기준으로 신중하게 접근할 것을 권고합니다. (이는 순수 물건 자체의 가치에 대한 예상이며, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 매입가는 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.