나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71823 [1] 경기도 포천시 영중면 양문리 1016-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.03.24

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 ‘포천양문일반산업단지’내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 공업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중 이며, 북동측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

건물의 구조 및 현상

철근콘크리트구조,철골조 평스라브지붕 지상3층 건물로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감, 바닥 : 에폭시, 장판지 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 섬유 염색을 위한 국산 및 국내 유통 중인 도입기계로서, 전반적인 현상 및 관리상태는 양호함.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

임대 미상임.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

색상

관리상태

사용연료

유효검사기간

기타(옵션등)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71823 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프아이이사공구유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 영중면 양문리 1016-3 (신 주소: 경기도 포천시 양문공단로1길 62)

용도: 공장

감정가: 4,860,955,500원

토지면적: 4,401.90㎡ (약 1,331.56평)

건물면적: 5,570.80㎡ (약 1,685.27평)

제시외 건물 면적: 384.00㎡ (약 116.15평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골조 평스라브 지상 3층

기계/기구: 섬유 염색용 국산 및 국내 유통 기계 다수 포함 (전반적인 현상 및 관리상태 양호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 ‘포천양문일반산업단지’ 내에 위치함.

주위는 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 공업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공업용 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 접근성

북동측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 접근이 용이함.

산업단지 내 위치하여 주요 간선도로 접근성 양호할 것으로 예상됨.

2.3. 주변 시설

본 물건은 공업지대에 위치한 공장으로, 주변에 공장 및 근린생활시설이 산재해 있음.

제공된 정보만으로는 외부 시설에 대한 상세 분석이 제한적이며, 외부 지도 서비스나 검색을 통한 혐오시설 정보는 포함되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 등본상 말소기준권리는 2023년 1월 6일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 960,000,000원)임.

본 경매 절차에서 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 모두 인수하지 않고 소멸시킬 수 있음.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 관련 세부 정보가 없어 실제 인수 여부는 확인이 필요함.

그 외 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

총 8명의 임차인이 등재되어 있으며, 이 중 4명은 대항력이 있는 것으로 파악됨.

이정순 임차인은 2022년 6월 16일 전입하였고, 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원을 지급하는 조건으로 대항력을 보유하고 있음.

JINLONGZHE, 강성기, 이계열, 이승준 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 '0원'으로 기재되어 있음.

주의: JINLONGZHE, 강성기, 이계열, 이승준 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명확한 인수 금액은 없으나, 대항력 존재로 인해 명도 진행 시 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

ROMPHANATHAMSROEMSAK, SAEMIPRANOP, YIGITALIEVKHUSANADKHAMUGLI 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

임차인 명단:

* J (JINLONGZHE): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-09-07, 대항력 있음

* 강* (강성기): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-03-30, 대항력 있음

* 이* (이계열): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-03-30, 대항력 있음

* 이* (이승준): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-08-12, 대항력 있음

* 이* (이정순): 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2022-06-16, 대항력 있음

* R (ROMPHANATHAMSROEMSAK): 대항력 없음

* S (SAEMIPRANOP): 대항력 없음

* Y (YIGITALIEVKHUSANADKHAMUGLI): 대항력 없음

4. 상권분석

본 물건은 포천양문일반산업단지 내 공장으로, 특정 산업(섬유 염색) 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있음.

주변 공장들과의 집적 효과 및 산업단지 인프라 활용이 가능함.

대규모 공장 부지로, 향후 산업단지 개발 및 업종 변경 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 평가할 수 있음.

5. 생활정보

본 물건은 공장 시설로, 일반적인 주거 또는 상업 시설과 같은 생활 편의시설 접근성에 대한 분석은 제한적임.

산업단지 특성상, 근로자 편의를 위한 기본적인 근린생활시설은 인근에 분포할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

말소되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

압류 및 가압류 등이 다수 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 예상됨.

6.2. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 4명(이정순, JINLONGZHE, 강성기, 이계열, 이승준)이 존재하며, 특히 이정순 임차인은 보증금 30,000,000원 및 월 차임 2,000,000원을 지급받고 있어, 명도 과정에서 협의 및 명도 비용이 발생할 수 있음.

JINLONGZHE, 강성기, 이계열, 이승준 임차인의 경우 보증금이 '0원'으로 되어 있으나, 대항력 있으므로 명도 시점에서의 상황 확인이 필요하며, 잠재적인 명도 저항 가능성이 있음.

6.3. 기타 리스크

공장 시설의 노후화 또는 특정 용도(섬유 염색)에 국한된 설비로 인한 향후 활용도 제한 가능성.

산업 폐기물 처리 등 환경 관련 규제 준수 여부 확인 필요.

유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 포천양문일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장으로, 일정 수준의 토지 및 건물 가치를 보유하고 있음.

다수의 권리관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하나, 말소기준권리 파악 및 권리 분석을 통해 경매 절차상 위험은 관리 가능한 수준으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 및 인수될 수 있는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필수적임.

섬유 염색 관련 설비가 포함되어 있어, 해당 업종 운영 또는 설비 활용 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

포천양문일반산업단지 내 위치하여 산업단지 활성화에 따른 가치 상승 기대.

대규모 토지 및 건물 보유로 확장 또는 재건축 잠재력.

섬유 염색용 기계기구 포함으로 업종 전환 시 초기 투자 비용 절감 가능.

감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰 시 높은 수익률 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,860,955,500원임.

임차인 이정순의 보증금 30,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 이를 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

낙찰 시 예상 입찰가는 감정가 및 시장 상황, 명도 비용, 임차인과의 협상 가능성, 낙찰 후 예상되는 수리비 및 운영 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본 보고서에서는 직접적인 예상 입찰가를 제시하기보다, 감정가와 인수 보증금 정보를 바탕으로 산정의 기초 자료를 제공함.

최종 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 조사, 법률 자문을 통해 신중하게 결정해야 함.

참고: 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인 현황 상 이정순 임차인의 보증금이 30,000,000원으로 명시되어 있어, 해당 금액을 인수 가능성으로 고려하는 것이 합리적임. 만약 실제 인수 보증금이 0원이라면, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요가 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.