나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62478 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금신초등학교"" 북측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2021.11.26.)
외벽 : 치장벽돌 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 이를 통하여 남측 왕복 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012.12.26.)(반드시 교육청에 제확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 3층으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황상 3,4층 복층구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 등기사항증명서상 3층으로 등재되어 있으나 집합건축물대장상 3,4층으로 등재되어 있으며 현장조사 및 건축물 현황도 상 복층구조로 확인됨(감정서 참조)
2. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 2번 2024년 2월 5일 제8400호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 2. 3.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62478 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 103동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 313,000,000원

* 토지 면적: 95.05㎡ (약 28.75평)

* 건물 면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건물 사용승인일: 2021년 11월 26일

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금신초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

* 등기부 현황

* 을구 1순위 근저당 (윤무영, 2022.09.21, 180,000,000원): 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 2순위 주택임차권 (권오기, 2022.04.22 전입/확정, 275,000,000원): 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의하였으며, 권오기의 경우 '대항력 없음'으로 확인되어 매각으로 소멸되며 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 갑구 4순위 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.03.04, 293,687,780원): 본 경매 신청 채권으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 455,000,000원 (근저당 180,000,000원 + 임차권 275,000,000원)

5. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다. 인근 학교 및 주거 단지 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 금신초등학교가 북측 인근에 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 단지 내 도로망 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 공부와의 차이: 등기사항증명서상 3층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황상 3, 4층 복층 구조로 확인됩니다. 이는 추후 재산권 행사 시 확인이 필요한 부분입니다.

* 신축 건물임에도 경매 진행: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고 경매가 진행되고 있다는 점은 잠재적인 재정적 이슈를 시사할 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 보증금 미인수 조건이며, HUG의 임차권 등기 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 복층 구조임에도 공부상 층수 표기와의 차이는 현장 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 임차보증금 미인수: 임차인 권오기 씨의 보증금 275,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않으므로, 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 즉각적인 수리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 복층 구조: 일반 다세대주택 대비 넓은 공간 활용이 가능한 복층 구조로 희소가치가 있습니다.

* 안정적인 입지: 학교, 상업시설, 교통 등 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 주거지역에 위치합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가는 313,000,000원이나, 최근 주변 다세대주택 매매 사례(약 13,500만원~18,500만원)와 비교 시 차이가 있습니다. 그러나 본 건은 복층 구조이며 사용승인일이 2021년으로 최근이라는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

* 말소기준권리인 근저당 180,000,000원 및 경매 신청 채권 293,687,780원을 고려하고, 복층 구조의 가치를 반영하여, 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 86% 수준으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.