나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1453 [1] 경기도 양주시 고암동 601-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 ""회천중학교"" 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 택지개발지구내 단독주택 및 주상용건물이 주를 이루며, 아파트, 학교, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 16미터, 북측으로 폭 약 12미터내외의 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭10M~12M)(접합), 중로2류(폭15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 주상용건물로서,

외벽 : 화강석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

1층 소매점, 2~4층 및 옥탑층은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 급탕설비(2~4층), 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

1. 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 단독주택이나, 현황 1층 소매점, 2~4층은 다가구주택임.
2. 본건 건축물현황도상 2층은 201호, 202호로 구분되어 있으나 현황 201호는 3가구(201,202,203호), 202호는 3가구(204,205,206)로 현관문에 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1453 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 601-3

용도: 근린주택

감정가: 1,985,800,000원

토지면적: 316.00㎡ (약 95.64평)

토지지분: 316㎡

건물면적: 647.00㎡ (약 195.72평)

건물지분: 647㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOO

특이사항: 일괄매각

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 없음

건축물 정보

신축허가일: 2021년 8월 20일

사용승인일: 2022년 11월 3일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 주상용 건물

연면적: 535.21㎡ (JSON상 총 면적)

건폐율: 59.92%

용적률: 169.37%

주요 용도: 1층 소매점, 2~4층 및 옥탑층 다가구주택

승강기: 1대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 ""회천중학교"" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 택지개발지구 내 단독주택 및 주상용 건물이 주로 형성되어 있으며, 아파트, 학교, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남동측으로 폭 약 16미터, 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 2면이 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭10M~12M), 중로2류(폭15M~20M), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 11월 25일 접수된 진접새마을금고 근저당권 (을3)이며, 채권액은 1,320,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

아래 기재된 임차인들은 모두 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려했을 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 권윤구: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-16, 대항력 없음.

* 김민규: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-18, 확정 2023-12-07, 배당 2025-05-14, 대항력 없음.

* 김민홍: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-02, 확정 2023-05-02, 배당 2025-04-30, 대항력 없음.

* 박사라: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-01-08, 대항력 없음.

* 신민규: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-02, 확정 2023-10-23, 배당 2025-05-21, 대항력 없음.

* 왕희돈: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-27, 확정 2025-04-18, 배당 2025-04-18, 대항력 없음.

* 이관구: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-09-07, 확정 2023-09-07, 배당 2025-04-18, 대항력 없음.

* 이상진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-05, 대항력 없음.

* 이정우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-01, 확정 2023-09-19, 배당 2025-09-17, 대항력 없음.

* 이정우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-01, 확정 2023-08-25, 배당 2025-06-09, 대항력 없음.

* 임하늘: 보증금 15,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2023-09-12, 확정 2024-08-13, 배당 2025-04-28, 대항력 없음.

* 조영진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-12, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 현황 및 용도

본 건물은 1층 소매점, 2~4층 및 옥탑층은 다가구주택으로 이용 중인 복합 용도 건물입니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

주변의 유사한 다세대 주택(2016년 준공, 전용면적 약 65㎡ 내외)의 최근 매매 사례는 2025년 11월부터 2026년 7월 사이 1억 2,300만원에서 1억 7,000만원 수준입니다.

이는 개별 주거 단위의 시세를 나타내며, 본 건과 같이 연면적 647㎡ 규모의 상가 및 다가구 주택 복합 건물의 전체 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다.

본건의 감정가 19억 8,580만원은 주변 개별 주택의 거래가보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 규모, 복합 용도, 상가 부분의 가치 등을 종합적으로 반영한 것으로 판단되나, 시세 대비 고평가 가능성도 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

""회천중학교""가 인근에 위치하며, 택지개발지구 내에 있어 다양한 근린생활시설 및 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 부동산 정보

주변에는 2016년경 준공된 "덕정솔마을", "덕정홈타운" 등 다세대 주택 단지가 형성되어 있습니다.

이들 주택의 전용면적 약 65㎡ 기준 매매가는 1억 2,300만원 ~ 1억 7,000만원 선입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이

등기사항전부증명서상으로는 단독주택으로 등기되어 있으나, 실제 이용 현황은 1층 소매점, 2~4층 및 옥탑층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 또한, 건축물 현황도와 실제 내부 구획(예: 2층 201호, 202호의 가구수)에 차이가 있어 현장 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항 2, 3번)

* 임대관계 미상

건물감정평가요항표 상 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 계약 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. (대항력 없는 임차인이 대부분이나, 명도 절차 진행 시 참고)

* 과다한 채무 총액

토지 등기부채권 총액 18.3억 원, 건물 등기부채권 총액 19.5억 원으로, 등기부상 확인되는 채무 총액은 약 37.8억 원에 달합니다. 이는 감정가(19.8억 원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 경매 절차 진행에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 권리 관계

채권자(진접새마을금고)의 근저당 및 임의경매가 말소기준권리가 되며, 이를 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 다만, 권영숙의 가압류(토지 5.1억, 건물 5.1억) 등 다수의 채권이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 상층부 주거 공간을 갖춘 복합 건물입니다. 택지개발지구 내에 입지하여 주변 환경은 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 낮습니다.

그러나 등기부상 채무 총액이 약 37.8억 원으로 감정가 19.8억 원에 비해 매우 높은 편이며, 주변 유사 물건의 개별 주택 매매가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

건물 현황과 공부상의 차이, 임대관계 미상 등의 사항은 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 활용: 1층 상가와 다가구 주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명도 리스크 낮음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 추가적인 보증금 인수 부담이나 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 개발지구 내 위치: 양주시 택지개발지구라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 유찰 가능성: 높은 채무 총액과 감정가를 고려할 때, 유찰 가능성이 있으며 이는 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,985,800,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 다세대 주택의 개별 단위 매매가는 1억 2,300만원에서 1억 7,000만원 수준입니다. 본 건은 전체 건물의 연면적이 647㎡(약 195.7평)이므로, 개별 주택 시세와의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

하지만 본 건의 감정가 19.8억 원은 이러한 개별 주택의 최고 거래가(1.7억 원)와 단순 비교하기 어렵고, 전체 건물의 규모와 복합 용도를 고려하더라도 시세 대비 고평가 가능성이 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하며, 이는 경매 절차의 불확실성을 높이는 요인입니다.

이에 따라, 본 건의 잠재적 리스크와 시세 동향을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준을 권장합니다.

* 최소 보수적 입찰가 (감정가 70%): 약 1,389,060,000원

* 합리적 예상 범위: 약 14억 원 ~ 16억 원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임대차 현황 재확인, 법률 및 세무 자문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.