나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72006 [1] 경기도 포천시 선단동 838-57 휴메인하우스 102동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""선단파출소"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
소규모 공동주택, 물류창고, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 5층 502호로서 (건물사용승인일 : 2020.11.26).
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실및화장실2, 보일러실, 발코니, 현관 등)으로 이용
중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(개별난방 구조), 화재경보기 설비, 승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며 공동주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제5구역
(45m위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72006 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 838-57 휴메인하우스 102동 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 43.02㎡ (약 13.0 평)

건물면적: 66.31㎡ (약 20.0 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2020.11.26 (준공 5년차)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단파출소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 물류창고, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

1.1. 3. 도로상태

단지 북측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로가 개설되어 있음.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제5구역(45m위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당함.

1.1. 5. 주변 환경

주변에는 공동주택 단지가 형성되어 있으나, 물류창고 및 소규모 공장 등이 혼재하여 주거 쾌적성 측면에서 다소 아쉬움이 있을 수 있음. 명확한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 혼재된 용도 지역 특성을 고려해야 함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸권리

말소기준권리: 을2 근저당권 (안양원예농업협동조합, 2021-05-31 접수, 198,000,000원)

본 경매 절차를 통해 다음과 같은 권리들이 말소될 예정임.

* 갑3 소유권이전2번신탁등기말소 (이경재, 2021-05-31 접수)

* 갑4 소유권이전 (조명기, 2021-05-31 접수, 매매)

* 을2 근저당권 (안양원예농업협동조합, 2021-05-31 접수, 198,000,000원)

* 을4 근저당권 (강인식, 2024-08-02 접수, 84,000,000원)

* 갑5 가압류 (엔에이치농협캐피탈, 2025-02-10 접수, 10,482,195원)

* 갑6 임의경매 (안양원예농업협동조합, 2025-04-04 접수, 160,199,423원)

총 채무액은 292,482,195원임.

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 확인되지 않음. 따라서 매각으로 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없을 것으로 보임.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-09-20

* 확정일자: 2024-09-20

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음. 배당신고일자를 통해 배당 순위를 고려하였으며, 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 권리 분석상 안전한 상태임.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역과 소규모 상업 및 공업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있음. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 편의시설 위주의 상권을 형성하고 있음. 주변에 물류창고 및 공장이 있어 배후 수요는 일정 부분 확보될 수 있으나, 주거 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬움이 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 5층 건물 중 5층 502호로서, 2020년 11월 26일 사용 승인된 비교적 신축 건물임. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있음.

내부 구조는 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 2개, 보일러실, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

1.4. 2. 설비 내역

급배수, 위생, 상하수도, 개별난방, 화재경보기, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 양호함.

1.4. 3. 주변 편의시설

본건 인근에는 주택가 및 일부 상가, 물류창고 등이 혼재되어 있으며, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의 시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지역 균형 발전: 포천시 내에서도 해당 지역은 개발 잠재력이나 인프라 확충 측면에서 다소 제한적일 수 있음.

* 환경적 요인: 물류창고, 소규모 공장 등과의 혼재로 인해 소음, 분진, 교통량 증가 등 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 환경적 요인이 존재함.

* 비행안전구역: 비행안전제5구역(지원)으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 대수선 등 건축 행위에 제한이 발생할 수 있음.

* 가격 괴리: 감정가 1억 9,200만원 대비 최근 실거래가가 1억 2,000만원 ~ 1억 3,300만원 수준으로 나타나, 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재함. 이는 감정평가 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 혹은 감정평가의 오류 가능성을 시사함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없어 명확한 투자 대상으로 판단됨. 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이라는 점은 큰 장점임. 다만, 주변 환경이 주택가와 물류창고, 공장 등이 혼재된 지역이라는 점, 그리고 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함. 비행안전구역 지정으로 인한 향후 건축 행위 제한 가능성도 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 축에 속해 있어 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 권리 분석상 안전성: 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깔끔함.

* 낮은 시세 반영 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 실거래가 정보를 감안할 때, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 면적(약 18.9평 ~ 21.6평)의 다세대주택 매매가는 1억 2,000만원에서 1억 3,300만원 사이에 형성되어 있음. 본건은 면적(20.0평) 및 준공 연도(2020년)를 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 수준으로 추정됨.

감정가(1억 9,200만원)는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 경쟁자들의 참여 정도와 물건의 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

안정적인 투자를 위해서는 시장 가격을 상회하지 않는 선에서, 즉 시세의 100~110% 수준인 1억 3,500만원 ~ 1억 4,800만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

추천 입찰가 범위: 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.