나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71871 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 ""가산초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호로서

외벽 : 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 등고평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선 포장도로를 통하여 차량출입이 이루어지고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71871 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 2층202호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

토지지분: 33.565㎡ (약 10.15평)

건물면적: 56.12㎡ (약 16.98평)

건물지분: 56.125㎡ (약 16.98평)

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2018년

건물명: 송학 레미안 2차

동/호수: 다동 2층 202호

총 층수: 5층 (본건 2층)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 "가산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건 북서측으로 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 진출입이 이루어지고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 등고평탄한 토지로서, 현재 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북중학교), 비행안전제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 김재광: 보증금 158,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-02-09, 확정일자 2022-01-17, 배당신고일자 2024-01-16. 대항력 있음. (이름: 김 )

* 노영철: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-09-13. 대항력 없음. (이름: 노 )

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김찬형 외 1명 (2020-07-14)

* 주택임차권: 김재광 (158,000,000원) - 2022-02-09 전입, 2022-01-17 확정. 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인이 인수할 가능성이 있습니다 (2024-01-16 등기).

* 압류: 인천세무서장 (2023-03-16) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (158,000,000원) - 의정부지방법원 2025타경71871 (2025-03-18 등기)

3.3. 주요 권리관계

말소기준권리(압류)보다 선순위인 대항력 있는 임차인 김재광 씨가 존재합니다. 등기부 요약 및 물건명세서 상, 김재광 씨의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 여부에 따른 인수 가능성을 배제하지 않습니다.

4. 상권분석

주위는 연립, 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 가산초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

임차인 김재광 씨의 경우, 보증금 158,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 경매 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 실제 취득 비용을 증가시키는 주요 요인이 됩니다.

6.2. 토지이용 제한

비행안전제5구역(지원)으로 지정되어 있어 군사 관련 시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 가산면 마산리에 위치한 2018년 준공의 도시형생활주택(다세대)입니다. 단지형 다세대주택으로, 주변 주거 환경은 보통 수준이며 교통 및 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분이 본건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 최우선 과제입니다. 매각물건명세서를 면밀히 검토하여 배당표상 임차인의 배당받을 금액과 최종 인수 금액을 예측해야 합니다.

* 경매 감정가(153,000,000원) 대비 임차인 보증금(158,000,000원)을 고려하여, 낙찰 후 총 취득 비용이 시장 가치 대비 합리적인 수준인지 반드시 검토해야 합니다.

* 주변 시세 정보(JSON 데이터 분석 결과, 유사 건물 2026년 6월 거래가 11,800만원 ~ 28,000만원)를 참고하여 본건의 적정 시장 가치를 파악하고, 잠재적 인수 비용을 포함한 최종 투자수익률을 계산해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 건물(2023년 준공, 71.07㎡)의 거래가가 280,000,000원으로 시세 분석되며, 본건(2018년 준공, 56.12㎡)의 감정가는 153,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 김재광 씨의 보증금 158,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 예상 취득 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금을 고려하여 총 취득 비용이 시장 가치 대비 경쟁력을 갖추도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가를 145,000,000원으로 제안합니다. 이 경우, 김재광 씨의 보증금 중 약 145,000,000원이 경매 절차에서 배당된다면, 약 13,000,000원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하게 되어 총 취득 비용은 약 158,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 이는 시장 가치(약 221,000,000원 추정) 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.