나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71921 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 ""가산2교차로"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 도로변 상가, 농경지 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2020년 6월에 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 2층 203호로서 외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 ""내부 구조도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장된 지방도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시) , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71921 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호

건물 용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2020년 6월 25일

토지 면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

건물 면적: 53.88㎡ (약 16.30평) (전용면적 기준)

감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 "가산2교차로" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 도로변 상가, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북측으로 포장된 지방도와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북중학교), 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 도시계획법상 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2020년 7월 14일 (갑1)

공유자 전원 지분 이전 등기(매매): 2022년 4월 22일 (갑2, 말소)

강제 경매 개시 결정 등기: 2025년 3월 25일 (갑3, 주택도시보증공사, 말소기준권리)

압류 등기: 2025년 4월 7일 (갑4, 국민건강보험공단, 말소)

주택 임차권 등기: 2024년 6월 7일 (을5, 전민성, 158,000,000원, 인수)

등기부채권 총액: 158,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 전민성

보증금: 158,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 31일

확정일자: 2022년 3월 8일

배당신고일자: 2024년 6월 7일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 5천 8백만원 전액이 배당되지 않을 경우 차액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2025년 3월 25일 접수된 강제경매개시결정 등기 (갑3)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 갑1, 갑3, 갑4 등기는 매각으로 소멸됩니다. 을구 5번 임차권 등기(2024.6.7.) 또한 권리 분석상 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인에게 인수될 수 있음"이라고 명시되어 있어 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 공동주택 밀집 지역 내에 위치하며, 일부 도로변 상가가 혼재되어 있습니다.

지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 경북중학교, 가산초등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(전민성)의 존재입니다. 비록 배당신고를 하였고 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서에 "매수인에게 인수될 수 있음"이라는 명확한 문구가 기재되어 있습니다. 보증금 1억 5천 8백만원 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

상대보호구역, 비행안전구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설

본건 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 별도의 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인하는 것이 좋습니다. (조사 결과, 포천시 가산면 일대 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 군사시설 보호 구역(비행안전제5구역)에 해당되어 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 감정가는 1억 5천만원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1억 5천 8백만원의 전부 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다.

주변 지역은 공동주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

부동산 강제 경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위인 임차권 등기의 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 상품 가치가 높습니다.

안정적인 수요: 다세대주택으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

가격 메리트: 인수될 임차 보증금 유무에 따라 투자 가치가 크게 달라지므로, 인수 조건 확정 후 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

주원홈타운 (2018년 준공, 약 68.5㎡, 4층): 2026년 6월 16일 118,000,000원 (약 172만원/㎡)

제이파크빌 (2023년 준공, 약 71.07㎡, 2층/4층): 2026년 6월 12일/5일 280,000,000원 (약 394만원/㎡)

본건(송학레미안2차, 2020년 준공, 53.88㎡, 2층)의 감정가는 150,000,000원으로, 건물의 신축 연한과 면적을 고려할 때, 두 시세 사례의 중간 정도로 평가할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차인 전민성(보증금 158,000,000원)의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 명확히 고지되어 있습니다. 따라서, 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다.

'인수 보증금’을 제외하고 입찰가를 계산하라는 지침에 따라, 권리 분석상의 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정할 경우, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 예상할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

이는 감정가 150,000,000원 대비 낮은 수준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 임차 보증금 인수 비용을 고려한 보수적인 접근입니다. 만약 법원으로부터 임차인의 보증금이 전액 배당되어 인수되지 않는다고 최종 확정된다면, 입찰가는 감정가 수준 이상으로 상향 조정될 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가는 법원의 배당 결과 및 인수 여부 확정 후 결정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.