나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71946 [1] 경기도 양주시 광사동 652-3 스카이프라자 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1~4, 14] : 경기도 양주시 광사동 만송동 소재""양주2동행정복센터""남서측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

[기호 5~13] : 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선""덕계역""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

[기호 1~4, 14] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.
[기호 5~13] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 ""덕계역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

[기호 1~4] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 8층 801호 외 3개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.


[기호 5~13] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건내 3층 301호 외 8개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
재 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.

[기호 14] : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서,

외 벽 : 복합 판넬 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

[기호 1~4] : 학원 으로 이용중임
[기호 5~8] : 학원 으로 이용중임
[기호 9] : 스터디카페로 이용중임
[기호 10~12] : 교회로 이용중임
[기호 13] : 학원 으로 이용중임
[기호 14] : 학원 으로 이용중임

설비내역

[공통] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호 1~4] : 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 3~13] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 14] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

[기호 1~4] : 북서측 으로 8차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로에 접함
[기호 3~13] : 동측 으로 광대로, 서측으로 2차선 포장도로에 접함.
[기호 14] : 남서측, 남동측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1~4] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

[기호 5~13] : 준주거지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

[기호 14] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71946 (1)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 광사동 652-3, 스카이프라자 8층 801호

용도: 근린상가

감정가: 1,019,000,000원

토지면적: 112.10㎡ (약 33.9평)

건물면적: 489.60㎡ (약 148.1평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광사동에 위치하며, 양주2동 행정복지센터 남서측 및 남측 인근에 소재합니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 일부 물건지는 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 덕계역이 인근에 위치하여 수도권 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

물건지 인근으로는 북서측 8차선 도로, 남측 2차선 도로, 동측 광대로, 서측 2차선 도로 등 다양한 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제가 일부 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 2월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 등기부 상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤정민 (마스킹 처리: 윤 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 4월 22일

대항력: 있음

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

본건은 현재 학원, 스터디카페, 교회 등으로 이용되고 있어, 지역 주민의 교육, 여가, 종교 활동 등 다양한 수요를 충족시키는 상권으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

행정복지센터, 상업 시설, 공원 등이 인접하여 일상생활을 위한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 윤정민 씨가 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 임대차 계약과 다른 특이사항이므로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되나, 실질적인 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

건물 전체(스카이프라자)는 8층 건물로 총 46개의 호실을 포함하고 있으며, 해당 물건은 8층 801호를 중심으로 다수의 호실이 매각 대상에 포함될 수 있습니다. 제공된 건물 면적(489.60㎡)은 이러한 다수 호실의 합산 면적으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

양주시 광사동에 소재한 스카이프라자 내 상가 물건으로, 비교적 양호한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 지역 주민을 위한 학원, 스터디카페, 교회 등으로 활용되고 있으며, 주변 환경 또한 안정적입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 과정에서 신중한 접근과 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양주 신도시 개발 등 지역 발전 잠재력 보유

* 안정적인 교통 및 생활 편의 시설 인접

* 다양한 업종으로 활용 가능한 상가

* 주요 권리(근저당, 가압류 등)가 말소 기준으로 후순위이며, 대부분 정리되어 권리 관계가 비교적 명확함 (말소기준권리 이하)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,019,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로 감정가에서 직접 공제되는 금액은 없습니다. 그러나 예상 입찰가는 주변 시세, 경쟁률, 향후 임대 수익률, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용(변호사 선임료, 이사비 등) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 현재까지 파악된 바로는 혐오시설에 해당하는 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.