나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71750 [1] 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부중앙역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하며, 인근으로 각급 학교,
각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 지역로서의 제반 입지조건 및 주거환경은
무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 의정부 경전철역인 ""의정부
중앙역""이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 11층 1108호로서
(사용승인일 : 2012.10.30)
외 벽 : 석재 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(도시형 생활주택(원룸형)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방),
도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30 미터의 왕복 4차선 포장도로, 남동측으로 폭 약 6 미터의 포장
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, 철도보호지구,
(한강)폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관
관리구역(경전철), 중점경관관리구역(호국로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71750 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 11층 1108호

용도: 오피스텔 (도시형 생활주택 원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.75㎡ (약 1.13 ㎍)

토지지분: 3.749㎡ (약 1.13 ㎍)

건물면적: 19.62㎡ (약 5.93 ㎍)

건물지분: 19.62㎡ (약 5.93 ㎍)

1.3. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 71,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부중앙역"" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인근에 소재하여 입지조건 및 주거환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 의정부 경전철역인 ""의정부중앙역""이 소재하여 전반적인 교통상태는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 세장형의 평지로 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 폭 약 30미터의 왕복 4차선 포장도로, 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 소로3류, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 등기가 다수 존재하며, 신탁 말소 등기가 있습니다.

* 말소기준권리: 압류 (서울특별시, 2025-02-27)

* 말소되는 권리: 압류, 강제경매, 압류 등기 (주택도시보증공사 강제경매 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (을구 순위3번, 2023-12-26 등기)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-15

* 확정일자: 2021-11-26

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2023-12-26. 보증금 전액 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건의 가장 큰 권리상 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

해당 임차인의 보증금 78,000,000원은 감정가 71,000,000원을 초과하므로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 차액 전부를 매수인이 인수하게 됩니다.

이는 실질적으로 임차인에게 78,000,000원을 지급해야 함을 의미합니다.

모든 다른 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 의정부중앙역 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업 및 업무 복합지역입니다.

다양한 편의시설 및 유동인구 확보가 가능한 입지적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 11층 1108호 (사용승인일: 2012.10.30)

* 외벽: 석재 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일

* 창호: 샷시

* 이용상태: 아파트(도시형 생활주택 원룸형)로 이용 중입니다.

* 설비: 급배수, 상하수도, 위생, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 78,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 감정가를 초과하므로, 실질적인 매수인의 투자 비용 부담이 상당히 커집니다.

6.2. 기타 특이사항

토지이용계획 상 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 및 인근 지역 추가 조사를 통해 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 감정가 71,000,000원을 초과하는 78,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

이는 사실상 매수인이 임차인에게 78,000,000원을 지급해야 함을 의미하며, 해당 금액은 물건의 현재 감정가보다 높은 수준입니다.

따라서, 본건은 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 일반적인 경매 접근과는 다른 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 의정부중앙역 역세권의 입지적 장점

* 도시형 생활주택으로 소형 투자 수요 기대 가능

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 잠재적 임대수익 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 현재 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 현황에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다. 제공된 JSON 데이터에는 오피스텔 매매/임대 시세 분석을 위한 정보가 포함되어 있지 않아, 현 시세 기반의 정확한 분석에는 한계가 있습니다.

다만, 본 건의 감정가는 71,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 78,000,000원입니다. 이는 감정가 71,000,000원을 초과하는 금액으로, 매수인이 부담해야 할 실질적인 총 비용이 매우 높다는 것을 의미합니다.

실질적인 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (78,000,000원)

이러한 점을 고려할 때, 본 건의 투자가치는 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄할 만큼의 상당한 시세 차익이 발생할 수 있는 경우에만 고려될 수 있습니다.

현 시점에서는 정확한 시세 조사가 선행되어야 하나, 보증금 인수 부담이 매우 큰 점을 감안하여, 만약 입찰을 고려한다면 감정가 이하, 매우 공격적인 금액으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

예를 들어, 만약 물건의 실제 시가가 100,000,000원이라고 가정했을 때, 매수인의 총 투입 비용은 100,000,000원 (시가) = 입찰가 + 78,000,000원 (인수 보증금) 이 되어야 하므로, 입찰가는 22,000,000원 이하로 결정해야 합니다.

따라서, 보증금 인수분을 고려한 예상 입찰가는 20,000,000원 이하 에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 이는 매우 위험성이 높은 물건임을 인지하고, 철저한 사전 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.