나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71942 [1] 경기도 동두천시 생연동 334-1 에이스아파트 103동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ""생연초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 인근일대는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 일반적인 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트내 11층 1102호로서 1992년 09월 18일 사용승인 되었으며

외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용중임

설비내역

위생설비, 급탕및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 및 소화설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지내 포장도로가 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경71942 (1)

1.2. 소재지

경기도 동두천시 생연동 334-1 에이스아파트 103동 11층 1102호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

116,000,000원

1.5. 토지면적

25. 31㎡ (약 7.66평)

1.6. 건물면적

전용면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

공급면적(추정): 84.72㎡ (약 25.63평) - 최근 실거래가 정보 기준

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 건축년도

1992년 09월 18일

1.11. 동/호수

103동 1102호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "생연초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 일반주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 포장도로가 외곽의 공로와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 도시계획시설 및 법적 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 의정부지방법원 접수 2025년 03월 25일자 강제경매개시결정(을구 9번)입니다. [cite: ]

3.2. 인수되는 권리

해당 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-04

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않은 임차인이므로, 실제 권리관계 확인 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이지은)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-08-30

배당신고일자: 2023-11-28

대항력: 있음

비고: 을구 9번 임차권등기가 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높으며, 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

3.4. 총 권리분석

말소기준권리인 강제경매(주택도시보증공사, 100,000,000원)보다 선순위인 이지은 임차인의 임차권등기(100,000,000원)가 존재하며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 보증금입니다. 본건 경매는 주택도시보증공사가 신청한 것으로 보이며, 이 임차인의 보증금과 경매 채권액이 동일하여 채권 금액의 회수 여부에 따라 임차 보증금의 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 생연초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 생연초등학교가 위치하며, 기타 교육시설, 근린생활시설 등이 소재합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 15층 아파트 중 11층에 위치한 1102호입니다. 건물은 1992년 9월 18일에 사용 승인되었으며, 내외부는 기본적인 마감 상태를 유지하고 있습니다. 위생, 급탕, 급배수, 난방, 전기, 승강기, 화재탐지 및 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차정보

아파트 단지 내 총 85대의 차량을 주차할 수 있는 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

이지은 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. (상세 내용은 권리분석 참조)

6.2. 임대관계 미상

김성희 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 실제 점유 관계 및 추가 인수 보증금 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 노후된 건축물

1992년에 건축되어 약 34년 경과한 노후 아파트이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동 소재 아파트로, 감정가는 116,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(이지은)의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 관계가 존재합니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 또 다른 임차인(김성희)의 존재도 추가적인 위험 요인입니다. 이러한 권리 분석상의 불확실성이 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(100,000,000원) 인수 가능성을 고려하여, 총 예상 취득 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 해당 물건의 공급면적 기준 시세는 100,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 100,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 20,000,000원에서 30,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 총 예상 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가격을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.