나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71594 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 13-50 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 '전곡중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
한탄강주변의 전원주택 단지와 일부 빌라, 농경지 및 임야 하천 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단의 이용
이 가능함.

형태 및 이용상태

기호(4)는 대체로 세장형으로 일부 잡목이 소재하는 나지상태이며, 기호(1)~(3),(5)~(7)은
부정형상의 도로로 이용중임.

인접 도로상태

전반적으로 동향의 경사지대내의 토지들로서, 기호(4)는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와
지적도상 접하나 도로대비 본건이 낮은 저지로서 서측도로로부터의 직접 접근은 곤란하며,
동측으로 폭 약 3~4미터의 경사진 도로와 접함.

기호(1)~(3),(5)~(7)은 현황 도로임.

본건 남측인근에서 간선도로와 연계된 현황 도로를 통하여 진출입 가능하나 지적도상 도로
와는 연계되지 않음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)
<수도법>
기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-전곡5)(접합), 가축사육
제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한
보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>,
준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1)~(3),(5)~(7)은 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

일괄매각,목록1.~3., 목록5.~7.토지는 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71594 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 13-50

용도: 임야

감정가: 279,391,530원

토지면적: 2030.00㎡ (약 614.08평)

토지지분: 869.0793㎡ (약 262.90평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배

특이사항: 지분매각, 일괄매각. 목록1.~3., 목록5.~7. 토지는 지분매각임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 '전곡중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 한탄강 주변의 전원주택 단지와 일부 빌라, 농경지 및 임야, 하천 등으로 형성된 지역입니다 [cite: INPUT].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: INPUT].

2.3. 도로상태

기호(4) 토지는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하나, 지적도상 도로 대비 본건이 낮은 저지대라 직접 접근이 다소 곤란할 수 있습니다. 동측으로는 폭 약 3~4미터의 경사진 도로와 접해 있습니다 [cite: INPUT].

기호(1)~(3),(5)~(7) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다 [cite: INPUT].

남측 인근에서 간선도로와 연계된 현황 도로를 통하여 진출입이 가능하나, 지적도상 도로와는 직접적으로 연계되지 않는 부분이 있습니다 [cite: INPUT].

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 기록이 있으며, 농업협동조합중앙회의 근저당권(2005-12-23, 60,000,000원) 및 지상권 설정, 그리고 추가 근저당권(2006-10-19, 72,000,000원)이 있었으나 모두 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 배정아(채권자 배 )의 강제경매(2025-02-13, 29,700,000원)입니다. 말소기준권리는 2005년 12월 23일자 을1 근저당권입니다. 총 등기부채권액은 132,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 농업협동조합중앙회 명의의 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 추후 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없거나 인수할 권리가 있는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 주변은 한탄강 인근의 전원주택 단지, 빌라, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전통적인 상업지역과는 거리가 있습니다. 따라서 상권 활성화를 기대하기보다는 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

본건 인근에는 전곡중학교가 위치하고 있습니다. 또한, 연천 전곡리에는 구석기 시대 유적으로 유명한 전곡리 선사유적지와 전곡리 유적 구석기 체험숲, 한탄강관광지 등이 있어 역사 및 문화 체험, 자연 휴양을 즐길 수 있는 공간이 마련되어 있습니다. 대중교통 이용이 가능하고 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 혐오시설

검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 축사 단지 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, '배출시설설치제한지역(임진강유역)'으로 지정되어 있어 관련 시설 설치에 제한이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 지분 매각으로, 다른 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 현황 관련

* 기호(1)~(3),(5)~(7) 토지는 현황 도로로 이용 중으로, 실제 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기호(4) 토지는 도로 대비 저지대이며, 서측 간선도로에서의 직접 접근이 곤란할 수 있습니다.

* 현황 조사 보고서에 따르면, 목록 1번 및 5번 토지는 인근 주택 부지에 일부 포함되어 보이는 것으로 조사되어, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 지적도상 도로와 현황 도로가 일치하지 않는 부분이 있어, 실제 토지 이용 및 접근성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 추가적으로 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있습니다 [cite: INPUT]. 자연녹지지역은 건축 행위에 있어 층수 및 용도 제한이 있으며, 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 전곡읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 전원주택 단지와 자연 경관이 어우러진 지역이나, 토지의 상당 부분이 현황 도로로 이용되고 있으며, 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성, 그리고 엄격한 도시지역, 자연녹지지역 등의 토지이용계획 및 제한 사항은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 일부 토지의 경계 확인 필요성과 도로 접근성 문제를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 연천 전곡리 지역의 자연환경 및 역사 문화 자원(전곡리 선사유적지 등)과 인접해 있습니다.

* 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은, 해당 도로의 이용권을 확보하거나 다른 공유자와의 협의를 통해 가치를 증대시킬 수 있는 잠재력을 시사할 수 있으나, 이는 매우 복잡한 과정입니다.

* 엄격한 규제 속에서 소유권이 복잡하게 얽힌 토지이므로, 철저한 권리 분석과 함께 장기적인 안목과 전문적인 접근이 필요한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 토지 지분 면적은 869.0793㎡이며, 전체 토지 면적 2030.00㎡에 대한 감정가 279,391,530원을 기준으로 산정하면, 지분 가치는 약 119,406,370원 (279,391,530원 * (869.0793㎡ / 2030.00㎡)) 입니다.

인수해야 할 보증금이나 기타 부담이 없는 점을 고려할 때, 이 금액이 실질적인 시작점이 될 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 현황 도로 이용, 복잡한 토지 이용계획 등 다수의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 실제 입찰가는 현지 시세, 경매 시장 상황, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 권장하는 입찰가 범위는 상기 산정된 지분 가치보다 낮게 책정하거나, 충분한 정보 수집 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.