나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71931 [1] 경기도 포천시 어룡동 688-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡동마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장,
단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 버스정류장과의 거리 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~5) : 5필지 일단의 사다리형 토지로서 동하향 완경사의 공업용건부지임.
기호(10) : 사다리형의 토지로서, 동하향 완경사의 공업나지임.

인접 도로상태

기호(1~5,10) : 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제5구역(지원)(15항공
단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리
권역.
기호(10) : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023
-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행
안전(지원)제5구역(45m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 입업용산지, 성장
관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 시멘트블럭조 스레트지붕 단층건으로서
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호 등임.
기호(7) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층건으로서
외벽 : 블록위 페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호 등임.
기호(8) 조립식판넬조 조립식정판넬지붕 단층건으로서
내·외벽 : 판넬 등 마감
바닥 : 에폭시 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호 등임.
기호(9) 시멘트블록조 정판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 블록위 페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
바닥 : 에폭시 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호 등임.

이용상태

기호(6) : 공장(사무실, 기숙사 등)임.
기호(7,8,9) : 공장(작업장)임.
(내부구조는 건물이용상태의 내부구조도 참조)

설비내역

기호(6) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(㉠~㉬) 및 제시외 컨테이너박스(㉭,㉠`)가 소재함.
(별첨 ""지적 및 건물개황도와 건물이용상태""참조)

공부와의 차이

기호(6,7) 건물은 공부상 평슬래브지붕 및 스레트지붕이나 현황 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 기계기구(11-①~11-⑭)는 섬유관련 기계기구로서 기호(9) 건물내에 대부분
설치되어 있으며, 현상 및 관리상태는 보통시됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71931 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 688-1

용도: 공장

감정가: 6,180,069,540 원

토지면적: 10,587.00㎡ (약 3,190.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,374.48㎡ (약 415.4평)

건물 제시외면적: 1,711.90㎡ (약 517.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복병합사건, 유치권 신고 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡동마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경].

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 교통상황].

토지 형태 및 이용상태: 기호(1~5) 토지는 5필지 일단의 사다리형 토지로서 동하향 완경사의 공업용건부지이며, 기호(10) 토지는 사다리형의 공업나지입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 형태 및 이용상태].

인접 도로상태: 본건 토지(기호 1~5, 10)는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 인접 도로상태].

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1~5) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 토지이용계획 및 제한상태].

* 기호(10) 토지는 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역에 해당합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 토지이용계획 및 제한상태].

기타참고사항: 임대 관계는 파악되지 않았습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 기타참고사항(임대관례 및 기타)].

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 토지 및 건물 등기부 모두 2018년 5월 28일자 중소기업은행 근저당권(을5)이 말소기준권리로서, 이 이후에 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

* 토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 각각 약 34억 6백만원입니다 [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

임차인 현황:

* (주)티비텍스타일: 보증금 50,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입/사업일자 2018-10-12, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음 [cite: 임차인 현황].

* TIANLUZHE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-01-15, 대항력 없음 [cite: 임차인 현황].

* XUSHIQUAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-06-24, 대항력 없음 [cite: 임차인 현황].

* 심규석: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2018-11-15, 대항력 없음 [cite: 임차인 현황].

인수되는 보증금: 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 대상 보증금은 0원입니다 [cite: 임차인 현황].

특이사항:

* 유치권 신고: 2025년 6월 5일, 서옥석으로부터 토목공사대금 302,767,561원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 감정서에 유치권 행사 현수막 사진이 첨부되어 있어 별도 확인이 반드시 필요합니다 [cite: 물건명세서 참고사항 8].

* 기계기구 관련: 본건 건물(9) 내에 섬유 관련 기계기구(11-①~11-⑭)가 대부분 설치되어 있습니다. 임차인 (주)티비텍스타일이 2020년 3월 31일에 해당 기계기구 전부를 매수하였다는 주장이 제출된 바 있으며, 일부 기계기구는 소재불명 또는 고장으로 평가에서 제외되었습니다 [cite: 건물감정평가요항표, 물건명세서 참고사항 2, 3, 5].

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 산업 및 농업 복합 지역입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경].

교통 접근성: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 교통상황].

주변 시설: 별도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 공업 시설과 농경지, 주거지가 혼재하는 양상을 보입니다. [cite: Google Search result summary].

분석: 본 지역은 생산 활동에 초점을 맞춘 산업 단지 형태를 띠고 있어, 주변 상업 시설이나 주거 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 다만, 물류 이동을 위한 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주거 편의 시설: 주변에 대규모 편의 시설이 부족하므로, 마트, 병원 등 생활에 필요한 시설 이용 시에는 차량을 이용해 인근 시내 또는 주요 상업 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 공장 지대와 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경].

1.5. 잠재적 리스크

유치권 문제: 가장 중요한 리스크는 약 3억원에 달하는 토목공사대금 관련 유치권 신고입니다. 본 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 인수 또는 추가 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다 [cite: 물건명세서 참고사항 8].

기계기구 관련 분쟁: 공장 내 기계기구에 대한 임차인의 매수 주장으로 인해 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 이는 매각 대상 물건과의 일체성에 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: 건물감정평가요항표, 물건명세서 참고사항 2, 3, 5].

복잡한 권리 관계: 본건이 유동화 물건이며 중복 병합 사건이라는 점은, 경매 절차의 복잡성 또는 추후 권리 행사 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여, 향후 토지 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표 - 토지이용계획 및 제한상태].

1.6. 종합의견

본건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 공장으로서의 활용성은 긍정적이나, 유치권 신고 존재, 기계기구 소유권 분쟁 가능성 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 다행입니다. 본건 매각 진행 시, 유치권의 성립 여부와 기계기구 관련 소유권 분쟁에 대한 철저한 사전 조사가 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

넓은 토지 면적: 10,587.00㎡ (약 3,190.9평)의 상당한 규모의 토지는 향후 개발 또는 재활용 측면에서 잠재력을 가집니다.

일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 권리 관계가 명확하다면 별도의 권리 분리 및 정리 과정이 간소화될 수 있습니다.

감정가 대비 잠재 가치: 명확한 리스크 요인들을 성공적으로 해소할 경우, 감정가(61억 8천만원) 대비 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 본건의 유치권 및 기계기구 관련 불확실성 해소, 현장 답사를 통한 추가 정보 수집, 최근 유사 물건의 거래 사례 및 시세 분석 등 전문적이고 심층적인 추가 분석이 필요합니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 본건의 감정가는 6,180,069,540원이며, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하고 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.