나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72035 [1] 경기도 의정부시 의정부동 187-5 대상센트럴 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부중앙역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합용 빌딩 등이 혼재하는 상업지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류소 및 ""의정부중앙역(의정부경전철)"" 이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 20층건 내 제3층 301호로서,

외 벽 - 몰탈위 페인팅 등
내 벽 - 벽지 및 타일마감 등
창 호 - 알루미늄 샷시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 남측의 진입로를 통해 공도와 연계되어집니다..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72035 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 187-5 대상센트럴 3층 301호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 내 제3층 301호

주위 환경: "의정부중앙역" 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합용 빌딩 등이 혼재하는 상업지대입니다.

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 279,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.43㎡ (약 22.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류소 및 "의정부중앙역"(의정부경전철)이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.2. 주변 환경

다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합 건물들이 밀집한 상업지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박신애

전입일자(사업일자): 2020-05-18

대항력: 없음

보증금/차임: 0원

* 임차인: 정원균

전입일자(사업일자): 2020-04-17

확정일자: 2020-03-19

배당신고일자: 2024-04-17

대항력: 있음

보증금/차임: 0원

주의: 등기부 상 임차인 정원균은 주택임차권(을1)으로 등기되어 있으며, 권리금액은 234,000,000원이며, 매각 후 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. 임차인 현황 표에는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 권리금액 234,000,000원은 매수인이 인수해야 할 잠재적 채무이므로 주의가 필요합니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (접수일자: 2018-05-09)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (장승진, 매매, 접수일자: 2020-04-10)

* 을1: 주택임차권 (정원균, 권리금액: 234,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2020-04-17, 등기접수일자: 2024-04-17)

* 갑3: 압류 (부평세무서장, 말소, 접수일자: 2023-05-19)

* 갑4: 압류 (의정부시, 말소, 접수일자: 2023-06-01)

* 갑5: 강제경매 (정원균, 권리금액: 245,308,931원, 말소, 접수일자: 2025-04-08)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단, 말소, 접수일자: 2025-04-22)

등기부채권 총액: 234,000,000원

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 갑3 (부평세무서장 압류, 2023-05-19 접수)

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기 (정원균, 234,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔 및 다양한 상업 시설이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

인근에 주거 및 상업 복합 건물이 많아 다양한 업종의 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"의정부중앙역"이 인접하여 교통 이용이 편리하며, 주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

의정부중앙초등학교가 인근에 위치하여 관련 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

정원균 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 등기부상 권리금액 234,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 물건 취득 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 인수되는 보증금액을 충분히 고려하여 입찰해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

상기 제한사항들은 향후 건물의 이용 또는 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 등기부상 임차인이 존재하지만, 현재 실제 임대차 관계에 대한 세부 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 을1 등기사항은 매수인이 인수하는 권리이므로 이에 대한 파악이 중요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 오피스텔로, 상업지구 내 입지하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(정원균)이 등기되어 있으며, 해당 임차인의 보증금 234,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 경매 물건의 총 채권액(234,000,000원)이 감정가(279,000,000원) 대비 높은 비중을 차지하고 있어, 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부중앙역 인근 역세권 오피스텔로서 잠재적 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 상업지구 내 위치로 주변 편의시설 이용이 용이하며, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역의 특성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

인수 보증금 (을1 임차권): 234,000,000원

본 물건은 인수 보증금을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 하며, 이는 감정가에서 인수되는 보증금을 차감하여 산정합니다.

예상 입찰가: 279,000,000원 - 234,000,000원 = 45,000,000원 (4천5백만원)

(참고: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 매수인의 투자 금액을 나타냅니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.