나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경405 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 7층702호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 산곡동 소재 ""고산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터(공장), 일반상업지역내 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제7층 제702호로서,
(사용승인일 : 2022.08.12)

외벽 : 복합판넬 및 유리마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : PVC창호 마감 등.

이용상태

지식산업센터(공장, 업무용 등)
현장조사시 특이사항은 없었으나, 내부구조 및 이용상태 등은 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 냉난방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태의 토지로서 지식산업센터의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-29)(접합), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 7층702호

1.2. 건물명

한강듀클래스 의정부 고산 C동 702호

1.3. 용도

지식산업센터 (공장, 업무용 등)

1.4. 면적

토지 면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지 지분: 33.8776㎡ (약 10.25평)

건물 면적: 54.87㎡ (약 16.60평)

건물 지분: 54.87㎡ (약 16.60평)

1.5. 감정가

254,000,000원

1.6. 사건번호

의정부지방법원 2025타경405 (1)

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 채권자

국민은행 (경매개시결정 채권자)

1.10. 사용승인일

2022년 08월 12일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터(공장), 일반상업지역 내 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 건물의 동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구(고산지구)에 해당하며, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 소유권은 주식회사수정산업개발로부터 이전되었으며, 말소기준권리는 2022년 09월 14일 접수된 국민은행의 근저당권(231,600,000원)입니다. 이후 근저당권, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 경매개시결정(국민은행, 2025년 02월 06일) 및 관련 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 09월 14일 접수된 국민은행 근저당권 (말소 예정)

3.3. 유치권 현황 및 판단

한진우가 공사대금 2천만 원을 근거로 유치권을 신고하였으나, 2026년 01월 08일자 서울북부지방법원의 판결(2025가단106494 유치권 부존재확인)을 통해 해당 유치권이 존재하지 아니함이 확인되었습니다. 따라서 본 경매물건에는 유치권이 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 김

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2025-02-12

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제가 없습니다.

* 주식회사 의정

보증금: 0원

차임: 200,000원

전입(사업)일자: 2023-10-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제가 없습니다.

* 주식회사 휴정

보증금: 2,000,000원

차임: 200,000원

전입(사업)일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제가 없습니다.

* 한

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2025-02-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 문제가 없습니다.

3.5. 인수되는 보증금

0원 (모든 임차인의 보증금 합계)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 고산동 일대는 신축 지식산업센터와 아파트 단지가 개발되면서 상주 인구 및 유동 인구가 증가하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 발달하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 경제 활동

지식산업센터가 다수 분포하고 있어 관련 산업 종사자들의 수요가 꾸준하며, 지역 경제의 한 축을 담당하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 고산초등학교가 인근에 위치하여 도보 접근이 가능합니다.

* 기타: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본 건과 직접적인 영향이나 민원을 야기할 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

과거 유치권 신고가 있었으나, 법원 판결을 통해 부존재가 확인되어 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 특이사항 (유동화물건)

'유동화물건' 표기가 있으나, 이는 통상적으로 채권 유동화 과정을 거친 물건을 의미하며, 본 경매 절차 진행에 직접적인 장애가 되지는 않을 것으로 보입니다. 다만, 관련 세부 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 미확인 임대차 관계

현장 조사 시 특이사항은 없었으나, 내부 구조 및 이용 상태, 그리고 임대 관계는 경매 진행 시 재확인하시는 것이 좋습니다. 다만, 제공된 정보 상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인된 지 얼마 되지 않은 신축급 지식산업센터로, 용도상 공장 또는 업무용으로 활용 가능합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 특히 유치권이 부존재함이 법적으로 명확히 확인된 점은 큰 장점입니다. 임차인들의 대항력 또한 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 유치권 부존재가 법적으로 확인되었고, 모든 임차인의 대항력이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 지식산업센터 수요: 지역 내 지식산업센터 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 개발 잠재력: 고산지구 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 254,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다. 권리상 특별한 위험 요인이 없고, 임차인 관련 명도 리스크가 적다는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 취득 관련 부대 비용(취득세, 중개수수료 등) 및 명도 관련 비용(협상금 등)을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 최종 제안가

시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 투자 수익률 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 다만, 권리관계의 명확성과 물건의 상태를 고려할 때, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.