나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71685 [1] 경기도 의정부시 의정부동 98-2 아이콘스타센트럴 25층2511호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""경의초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 양호한 상태입니다.

건물의 구조

2019.07.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건 내 25층 2511호로서
외벽: 돌붙임,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

도시형생활주택(내부구조는 건물개황도 참조) 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 유사 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역,
기호 3,4) 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-07-29)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71685 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 98-2 아이콘스타센트럴 25층2511호

용도: 도시형생활주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적: 22.87㎡ (약 6.92평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본건에는 대항력 있는 임차인 최 씨가 있으며, 보증금 115,750,000원에 대한 선순위 임차권을 보유하고 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 을구 3번으로 등재된 최송아 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

* 이는 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 말소기준권리는 갑구 4번 에스비아이저축은행의 가압류(2023.04.11. 접수, 56,470,504원)입니다.

* 등기부채권 총액은 172,220,504원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

* 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2019년 7월 16일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 25층 건물 내 25층 2511호입니다.

* 내부는 도시형생활주택 단위 세대로 이용 중이며, 승강기, 난방, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 경의초등학교가 인근에 위치하며, 북서측 폭 약 20미터, 남동측 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최송아 씨의 보증금 115,750,000원 인수 가능성입니다. 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로, 입찰 전 배당 현황 및 낙찰 후 예상되는 총 인수 금액을 철저히 검토해야 합니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 일부 토지(기호 1,2)는 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 타 토지(기호 3,4)는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하고, 공통적으로 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수라는 중대한 리스크가 있습니다.

* 감정가(111,000,000원) 대비 임차인 보증금(115,750,000원)이 높은 상황이므로, 배당이 예상치에 미치지 못할 경우 매수인의 실질 인수가는 감정가를 초과할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 1~2인 가구 수요층을 위한 소형 주거 공간으로 활용 가능합니다.

* 경의초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 확보됩니다.

* 강점: 신축급 건물, 편리한 교통 환경.

* 약점: 임차인 보증금 인수 부담.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매/전월세 정보는 삼양연립, 한솔빌라 등 연립/다세대 주택으로, 본건(도시형생활주택, 아이콘스타센트럴)과는 건물 특성 및 연식 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 해당 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 9800만원 ~ 16,500만원 수준이며, 면적 및 건물 연식에 따라 가격 편차가 큽니다.

* 본건(전용면적 22.87㎡)의 경우, 유사한 신축급 소형 주거 공간의 시세는 지역별 편차가 존재하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 115,750,000원을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 총 매수 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 입찰가 산정이 중요합니다.

* 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 단순 평당 가격(약 230~250만원/평)을 적용 시, 본건(약 6.92평)의 시장 가치를 1.6억~1.7억원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

* 여기에 115,750,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 수익성 확보를 위해서는 총 인수 비용이 시장 가치 이내로 결정될 수 있도록 신중한 입찰가 책정이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 60,000,000원

* 종합 예상 매수 비용: 60,000,000원 (입찰가) + 115,750,000원 (인수 보증금) = 175,750,000원

* 주의: 상기 입찰가는 시세 및 임차인 인수 조건 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 배당률, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 본건과 관련하여 제공된 정보에서 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.