나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72021 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-1 서원퍼스트빌 103동 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72021 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-1 서원퍼스트빌 103동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매7계 2025타경72021 | 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-1 서원퍼스트빌 103동 2층 202호 | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 106,820,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 경기도 연천군 전곡읍 서원퍼스트빌 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72021 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-1 서원퍼스트빌 103동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (채권자: 통OOOOOOO)

소유자/채무자: 이OO / 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물 전용면적: 52.33㎡ (약 15.83평)

토지 대지권 면적: 56.17㎡ (약 16.99평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 (2020.05.18. 사용승인)

이용 상태: 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 승강기설비, 난방설비, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 연천군 전곡읍 전곡리 소재 전곡중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

비교적 신축(2020년 사용승인) 빌라 단지 내에 위치하여 주거 환경은 양호한 편으로 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.

주요 간선도로와의 연계성이 적절하여 차량을 통한 이동 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 상권 분석

토지 이용은 제1종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률 등에서 주거 환경을 유지하기에 적합한 지역입니다.

주변에 전곡중학교가 위치해 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린상가)은 갖추어져 있으나, 대규모 상권은 형성되어 있지 않아 생활 편의시설 의존도는 차량 이동에 있을 수 있습니다.

혐오시설: 지도 서비스나 검색 결과 상 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

토지와 건물이 모두 매각 대상인 '일괄매각' 건입니다. 따라서 낙찰자는 토지와 건물에 대한 소유권을 동시에 취득하게 되어 권리관계가 단순합니다.

3.2. 등기부상 권리관계

경매구분이 부동산 임의경매인 것으로 보아 근저당권 등 담보물권에 기한 경매 진행 건입니다. 통상적으로 낙찰 시 모든 담보물권과 가압류 등은 소멸(소멸주의)되므로, 등기부상 권리 문제는 비교적 깨끗한 상태로 인수할 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

특이사항으로 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유자가 소유자(채무자)인지, 임차인이 거주하고 있는지 여부가 확인되지 않았음을 의미합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 잠재적 리스크가 발생하므로, 반드시 현장 조사를 통해 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무를 명확히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 미확인된 임차인의 대항력 여부입니다. 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

연천군이라는 지역적 특성상 수도권 핵심 지역 대비 환금성 및 시세 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 건물 상태가 양호하고 승강기 등 편의 시설이 구비되어 있습니다.

특히 토지 대지권 면적이 56.17㎡(약 16.99평)로 전용면적 대비 상당히 넓어 향후 토지 가치 측면에서도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

4.3. 투자 포인트

신축 빌라: 2020년 건축으로 건물 감가상각이 적어 내부 수리 비용을 최소화할 수 있습니다.

우수한 토지 지분율: 전용면적과 유사하거나 더 큰 대지권을 보유하고 있어, 다세대주택으로는 드물게 높은 토지 가치를 반영하고 있습니다.

실거주 용이성: 학교 인근, 기본적인 편의 시설, 승강기 등의 설비로 실거주 목적으로도 적합합니다.

경쟁률이 낮은 특수 물건(임대관계 미상)으로 간주될 경우, 현장 조사와 명도 전략 수립을 통해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계