나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경917 [1] 경기도 의정부시 의정부동 9-34 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부중앙역"" 북동측 인근에 위치하며, 서측의 로변으로는 근린생활시설이 산재하고 후면으로는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류소 및 ""의정부중앙역""이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하며 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 중로와 접하며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 특정용도제한지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2(가) : 철근콘크리트조 및 시멘트블럭조 슬래브지붕 및 스레트지붕 3층건으로서
외 벽 - 드라이비트마감 등
내 벽 - 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일마감 등
창 호 - 알미늄샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 및 주택
2층, 3층 : 주택

설비내역

주택부분에 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"", ""사진용지""와 같이 소재함.

공부와의 차이

1층의 일부 및 2층 일부는 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 건물의 등기부상 용도는 근린생활시설이나 일반건축물대장상 2000.11.13.자 2층일부 및 3층은 주택으로 용도변경이 되었으니 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경917 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 9-34

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,142,811,600원

* 토지면적: 157.40㎡ (약 47.61평)

* 건물면적: 285.99㎡ (약 86.52평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 및 시멘트블럭조 슬래브지붕 및 스레트지붕 3층건

* 사용승인일: 1974년 10월 26일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광명동부새마을금고

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 건물 현황 용도 상이

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 9-34번지 일대, "의정부중앙역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 서측으로는 근린생활시설이, 후면으로는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 서측으로 중로와 접하며 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류소와 "의정부중앙역"이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 토지형태 및 이용상태: 토지는 세장형의 형상으로 인접지와 인접 도로와 등고평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 중로1류, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을24, 근저당권, 광명동부새마을금고, 2021년 07월 28일 접수. 본 경매개시결정(갑15) 이전의 근저당권 중 가장 먼저 등기된 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 기준 995,615,918원, 건물 기준 1,004,800,044원입니다. (해당 정보는 등기부 요약 기준이며, 실제 경매 절차에서 인수 또는 소멸되는 채권과는 다를 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 박우경: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 송무결: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2016년 08월 02일, 확정일자 2025년 05월 30일. 대항력 있음.

* 송성우: 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2015년 07월 09일, 확정일자 2025년 05월 30일. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 권리관계 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(송무결, 송성우)이 존재합니다. 따라서 이들의 보증금(총 110,000,000원)은 경매 절차상 인수될 가능성이 있으나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 기타 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도 관련: 1층 일부 및 2층 일부는 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이며, 일반건축물대장상 용도 변경(2000.11.13.) 이력이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 의정부중앙역 인근 일반상업지역에 위치하여 상업시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 주변: 근린생활시설 및 주거시설이 혼재하여 배후수요 확보가 용이한 편입니다.

* 교통: 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 무난합니다.

* 용도: 상업지역 내 위치하므로 업종 선택의 폭이 넓습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 의정부중앙역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 역세권 상업지역과 주택지가 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송무결, 송성우. 총 보증금 110,000,000원으로, 이들의 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. (비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 권리관계에 대한 면밀한 검토와 명도 계획이 필수적입니다.)

* 건물 현황과 공부상 차이: 1층 일부 및 2층 일부의 실제 이용 현황과 공부상 용도가 상이하여, 향후 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 19.00㎡(약 5.75평)의 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이는 실제 명도 및 활용 시 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

* 제한사항: 본건 토지는 특정용도제한지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 노후도: 1974년 10월 26일 사용승인된 건물로, 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동, 의정부중앙역 역세권에 위치한 근린주택으로, 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 및 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 지역의 개발 가능성도 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 2명(총 보증금 110,000,000원)이 존재하고, 건물 현황과 공부상 용도 차이, 제시외 건물 존재 등의 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 본 물건의 최종적인 취득 비용 및 수익성에 중대한 영향을 미치므로, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부중앙역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 기대.

* 일반상업지역 내 위치하여 상업 시설로서의 다양한 활용 가능.

* 주변 유사 물건 대비 경쟁력 있는 감정가 (향후 시세 대비 저평가 가능성).

* 지역 개발 사업 진행 시 수혜 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,142,811,600원

* 건물 면적: 285.99㎡ (약 86.52평)

* 토지 면적: 157.40㎡ (약 47.61평)

주변 다세대 주택 최근 매매 시세(2026년 7월 기준)는 3.3㎡당 약 2,000만원 ~ 2,200만원 수준입니다. 본건은 근린주택으로 규모와 용도가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 잠재적 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 총 보증금 110,000,000원을 인수 가능성으로 간주할 경우, 실질적인 투자 가치는 감정가에서 해당 금액을 차감한 수준에서 보수적으로 접근해야 합니다. 또한, 제시외 건물, 공부상 용도 차이, 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

* 감정가: 1,142,811,600원

* 보수적 인수 보증금 가정: 110,000,000원

* 실질 경매 가치 (참고): 약 1,032,811,600원

종합적으로 고려 시, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원

* 본 범위 내에서 최종 입찰가는 법원 매각기일 당시의 시세 변동, 경쟁 물건, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.