나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71494 [1] 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 ""광숭초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 중 제7층 제701호로서,
(사용승인일:2021.06.30.)
외벽 : 몰탈위 치장벽돌쌓기 및 석재타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 알루미늄 새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있는 것으로
탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 이용중인 부정형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며,
공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71494 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

토지면적: 36.38㎡ (약 11.0평)

건물면적: 58.90㎡ (약 17.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경 (확약서 제출)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 광숭초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (갑11) 입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 , 보증금: 201,000,000원, 전입일자: 2022.04.20, 확정일자: 2022.04.27, 배당신고일자: 2024.01.15, 대항력: 없음.

* 집합건물 등기부 요약상 박선미의 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 대항력 또한 없는 것으로 확인됩니다. 주택도시보증공사(HUG)는 박선미의 임차보증금반환채권을 양수하였으나, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하여, 해당 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 오 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024.06.12, 대항력: 있음.

* 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양주 삼숭동 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 오피스텔은 업무시설로서 활용되고 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

다만, 오피스텔의 경우 공급량 및 수요에 따른 공실률 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

* 교육: 본건 서측 인근에 광숭초등학교가 소재합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 오준호 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 보증금이 0원이므로 매수인의 직접적인 금전적 부담은 없습니다. 다만, 점유 관계에 따른 명도 절차 진행 시 협조가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경의 불확실성: 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 실제 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 감정가는 2억 1천만원입니다.

비교적 신축(2021년 사용승인)인 오피스텔이며, 양주시 삼숭동의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

권리분석상 특별히 인수해야 할 부담 있는 임차 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 유의해야 합니다. HUG의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 관련 리스크는 낮아진 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양주시 개발 계획: 양주 지역의 도시 개발 계획 및 인구 유입 추세를 고려할 때 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 낙찰 시 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 인수 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이며, HUG의 확약서로 인해 인수 보증금이 없는 상황입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 210,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 통해 현황 시세 및 거래 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

(별도 시세 조사 필요)

현재까지 확인된 정보에 따르면, 박선미 임차인의 보증금 201,000,000원은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않아도 됩니다. 오준호 임차인의 보증금은 0원이므로 인수 부담이 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 결정되지만, 본건은 권리 관계의 특수성(HUG 확약서)과 대항력 있는 임차인 존재를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

가장 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가를 파악하고, 본건의 장단점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

(별도 시세 조사를 통해 구체적인 예상 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 본건은 2021년 6월 30일 사용승인된 건물로, 감정가가 2.1억 원인 점을 고려할 때, 주변 시세는 1.8억 원 ~ 2.3억 원 범위 내에서 형성될 수 있습니다. 이를 바탕으로 권리 분석 및 기타 사항을 종합하여 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.