나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71893 [1] 경기도 포천시 신북면 고일리 106-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71893 [1] 경기도 포천시 신북면 고일리 106-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경71893
• 주소: 경기도 포천시 신북면 양지말1길 88-17
• 용도: 단독주택

의정부지방법원 경매5계 2025타경71893 | 소재지: 경기도 포천시 신북면 양지말1길 88-17 | 감정가: 467,504,800원 | 최저가: 325,503,000원 | 용도: 단독주택

1. 의정부지방법원 2025타경71893 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71893 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 고일리 106-3

용도: 단독주택

감정가: 467,504,800원

토지면적: 685.00㎡ (약 207.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 229.66㎡ (약 69.47평)

건물 제시외면적: 94.78㎡ (약 28.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OO

1.2. 물건 현황

본건은 경기도 포천시 신북면 고일리 소재, '포천아도니스CC' 남동측 근거리에 위치한 단독주택입니다. 남동향의 완경사지에 조성된 부정형 토지 위에 철근콘크리트구조 판넬지붕 2층 단독주택이 건축되어 있으며, 사용승인일은 2013년 11월 12일입니다. 주택 내부는 1층에 방 1개, 화장실 1개, 거실 및 주방 등이 있으며, 별도로 원두막 공간이 있습니다. 2층에는 방 3개, 화장실 2개, 거실 및 주방 등이 마련되어 있습니다. 건물의 1층 중 일부(12.96㎡, 약 3.92평)에 해당하는 원두막은 일반건축물대장상 부속건축물로 분류되며, 인접 토지에 소재하는 것으로 판단되나 감정평가서상 본건에 포함하여 평가되었습니다. 또한, 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다. 다만, 건물 1층의 원두막(12.96㎡)은 매각에서 제외됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 경기도 포천시 신북면 고일리 소재, '포천아도니스CC' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 남동향의 완경사지에 조성된 부정형 토지이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 진출입이 가능합니다. 대중교통 이용은 근거리에 버스정류장이 있으나, 정류장과의 거리, 운행 빈도, 노선 등을 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 우OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 특이사항으로 법정지상권이 존재하며, 이는 등기부상 권리관계와 별개로 건물 소유자가 토지 소유자와 다를 경우 성립될 수 있는 권리이므로, 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었으나, 건물 1층 원두막 일부(12.96㎡)가 인접 토지(고일리 106-9)에 소재하는 것으로 판단된다는 점은 특이사항입니다.

1.5. 상권분석

본건은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 '포천아도니스CC'가 위치해 있어 골프장 이용객들을 대상으로 한 일부 상권이 형성될 가능성은 있으나, 주거지로서의 특성이 강한 지역입니다. 또한, 신북온천리조트가 인근에 위치하고 있어 관광 휴양 시설과 연계된 지역 특성을 일부 가집니다. 주변에 '캠프고일리'와 같은 캠핑장 및 펜션 시설이 있어 관련 서비스업의 잠재력은 존재합니다.

1.6. 생활정보

포천시 신북면 고일리는 산간 지역의 특성을 가지며, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다. 인근에 '포천아도니스CC'와 '신북온천리조트'와 같은 위락시설이 있어 이를 이용하기 편리할 수 있습니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 자가용 이용 시 주변 지역 접근은 용이합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가. 법정지상권: 본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 법정지상권의 존재입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 건물 철거가 불가능하며 토지 사용에 대한 지료 지급 의무가 발생할 수 있어 낙찰자가 부담해야 할 위험이 있습니다.

나. 건물 일부의 인접 토지 소재: 건물 1층 원두막(12.96㎡)이 인접 토지에 소재하는 것으로 판단됨에 따라, 향후 토지 경계 분쟁이나 건물 이용에 관한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

다. 대중교통 불편: 버스정류장이 근거리에 있으나, 이용 편의성이 떨어져 대중교통 접근성이 좋지 않은 점은 거주자의 생활에 불편을 초래할 수 있습니다.

라. 토지이용계획 및 제한: 해당 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리구역 등에 포함되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 포천시 신북면 고일리의 자연환경 속에 위치한 단독주택으로, 비교적 최근에 건축(2013년)되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 인근 관광 및 휴양 시설과의 접근성이 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 점, 대중교통 불편 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높아 철저한 권리분석이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

가. 전원생활 및 주말주택: 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 전원생활이나 주말주택 용도로 활용하기에 적합합니다.

나. 관광·휴양 시설 인근: 포천아도니스CC, 신북온천리조트 등 주변 관광·휴양 시설과의 근접성은 관련 업종 종사자나 시설 이용객에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

다. 비교적 최근 건축물: 2013년에 사용 승인된 건물로, 노후화가 심하지 않아 즉시 거주 또는 활용이 가능할 수 있습니다.

라. 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄로 매각하며, 제시외 건물도 포함되어 있어 별도의 명도나 건물 철거 문제 발생 가능성이 낮습니다. (단, 원두막 일부 제외)

법원 정보

의정부지방법원 경매5계