나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71548 [1] 경기도 의정부시 가능동 831-6 로얄팰리스 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부시청' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택 및 다세대주택, 상업용 건물, 공공기관 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니
다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철(의정부시청역
)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건내 2층 201호로서,(사용승인일자: 2015.11.06),
외 벽: 치장벽돌쌓기마감 등
내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 등
창 호: 새시창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 상대보호구역(다온중학교), 과밀억제권역, 중점경관관리구역
(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매진행시
참고 바랍니다

2) 기타
본건 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으니 경
매 진행시 필히 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71548 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 의정부시 가능동 831-6 로얄팰리스 나동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.07㎡ (약 7.89평)

건물면적: 55.44㎡ (약 16.77평)

건물지분: 55.435㎡ (약 16.77평)

- 전용면적 (건물면적): 55.44㎡ (약 16.77평)

- 공급면적: 별도 명시 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 상업용 건물, 공공기관 등이 혼재하는 지역입니다. 북동측 인근에 의정부시청이 소재하고 있으며, 전반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 경전철 의정부시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본에 따르면, 본건에는 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

- 소유권 이전: 김봉순, 민병철

- 근저당권: 인카금융서비스주식회사 (말소기준권리, 2021-12-24 접수, 120,000,000원)

- 주택임차권: 임현승 (2023-10-17 접수, 220,000,000원, 말소 예정)

- 가압류: 엠메이드대부 (말소 예정)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (본 경매 사건, 말소 예정)

매각으로 인해 근저당권을 포함한 모든 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 임차인 임현승이 거주 중이며, 보증금 220,000,000원, 차임 없음으로 확인됩니다. 전입일자는 2021년 10월 8일, 확정일자는 2021년 9월 15일입니다.

다만, 임차인 임현승은 주택도시보증공사(신청 채권자)에게 임차보증금반환채권을 양도하였으며, 이에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 또한, 임차권등기 말소에도 동의하였습니다.

이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 경매 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

- 임차인: 임

- 보증금: 220,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-10-08

- 확정일자: 2021-09-15

- 대항력: 없음 (포기 확약)

- 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(근저당)보다 후순위인 임차권, 가압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인의 대항력이 포기되었으므로, 낙찰자가 인수하는 권리나 채무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 다음과 같습니다.

- (2026년 7월 10일) 가능동 641-16, 더테라스빌 (2016년 준공): 전용면적 49.412㎡ (약 14.9평) 거래가 210,000,000원. 평당 약 425만원.

- (2026년 7월 3일) 가능동 679-3, 대신 (1982년 준공 연립): 전용면적 49.12㎡ (약 14.8평) 거래가 135,000,000원. (건축 연도 및 주택 유형 차이로 직접 비교가 어려움)

본건 건물 면적 55.44㎡ (약 16.77평)에 평당 약 425만원을 적용 시, 약 235,680,000원의 시세가 추정됩니다. 감정가 201,000,000원 대비 높은 시세 형성이 예상됩니다.

4.2. 건물 개요

본건은 경기도 의정부시 가능동 831-6번지에 위치한 '로얄팰리스 나동' 건물 내 2층 201호입니다. 2015년 11월 6일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물이며, 본건은 나동의 2층에 소재합니다. 건축물대장상 본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건 인근에는 의정부시청이 위치하며, 다양한 관공서 및 공공기관 접근성이 양호합니다. 또한, 생활 편의를 위한 상업시설(마트, 병원, 식당 등)이 다수 분포하고 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 다온중학교가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 통상적인 주거 지역의 특성상 초등학교 및 고등학교 등도 일정 거리 내에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 앞서 권리분석에서 상세히 기술되었듯, 임차인의 대항력은 포기되었으며 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 해소된 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 고려사항

현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계 등 일부 정보 파악이 제한적이었던 점은 감안해야 합니다. (단, 권리분석을 통해 임대차 관계는 명확히 정리되었습니다.)

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 본건과 인근 지역에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수하는 채무나 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 임차인 관련 사항은 HUG의 개입으로 법적 문제가 해소되었으며, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

- 임차인 리스크 해소: 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 위험 없음.

- 시세 상승 여력: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보임.

- 양호한 입지: 대중교통 이용 편리, 시청 등 공공기관 인접, 생활 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 235,680,000원 수준으로 추정됩니다. 인수 보증금이 없음을 고려할 때, 시세 수준 및 경쟁률을 감안하여 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시점의 시장 상황, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.