나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71796 [1] 경기도 양주시 광사동 224-8 광사하이팰리스 101동 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71796 [1] 경기도 양주시 광사동 224-8 광사하이팰리스 101동 지1층비101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경71796
• 주소: 경기도 양주시 광사동 224-8 광사하이팰리스 101동 지1층비101호
• 감정가: 116,000,000원
• 최저가: 81,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

의정부지방법원 경매5계 2025타경71796 | 소재지: 경기도 양주시 광사동 224-8 광사하이팰리스 101동 지1층비101호 | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 81,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

본건은 의정부지방법원 2025타경71796 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 양주시 광사동 224-8 광사하이팰리스 101동 지1층비101호에 위치한 다세대주택(빌라)입니다. 토지/건물 일괄매각이며, 최초 감정가는 116,000,000원입니다.

- 사건번호: 의정부지방법원 2025타경71796 (1)

- 소재지: 경기도 양주시 광사동 224-8 광사하이팰리스 101동 지1층비101호 (지1층)

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 116,000,000원

- 토지 면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

- 건물 면적 (전용): 35.68㎡ (약 10.79평)

- 사용승인일: 2020.10.13. (비교적 신축)

1.2. 입지조건 및 환경분석

본건은 경기도 양주시 만송동 소재 양주2동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

특히, 본건 소재지는 양주 고읍 신도시 생활권에 속하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 토지는 인접지 대비 남하향 완경사지이나 자체 지반은 평탄하게 조성되어 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일한 명의로 확인됩니다. 이는 권리 관계가 비교적 단순하다는 것을 의미합니다. 채권자는 서OOOOOOOOO으로 조사되었습니다.

등기부상 권리 분석 외에 중요한 점은 임대차 관계입니다. 현재 임대관계는 미상으로 확인되므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무, 점유 관계, 대항력 등을 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 양주 고읍 신도시 중심 상권과의 차량 접근성이 매우 양호하여 생활 인프라 이용에 편리함이 있습니다.

- 교육 환경: 인근에 광사초등학교 등 학교가 위치하여 통학이 가능하며, 어린이 보호구역으로 지정되어 유해시설이 없는 환경으로 추정됩니다.

- 편의 시설: 양주2동행정복지센터가 가까이 있으며, 근린생활시설 및 편의점, 배달전문음식점 등이 발달되어 있어 생활밀착형 인프라가 풍부합니다. 또한, 종합병원 및 경찰서, 소방서 등도 비교적 가까운 거리에 위치하여 치안 및 응급 상황 대비가 용이합니다.

- 도로 환경: 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크 (및 주의 사항)

- 용도 지역 제한: 본건은 자연녹지지역 및 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형, 광사02)에 속합니다. 이는 향후 증개축이나 용도 변경 시 일반 주거지역 대비 규제가 엄격할 수 있으므로, 장기적인 개발 계획에 제한이 있을 수 있습니다.

- 층수 문제: 본 물건은 '지1층(지하 1층)'에 위치하고 있습니다. 지하층은 지상층 대비 채광, 환기, 습도 문제 및 침수 위험성(특히 장마철)이 존재하며, 매매 시 선호도가 낮아 환가성이 떨어질 수 있습니다.

- 임대 관계 미상: 현황 조사 시 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 실질적인 점유 관계를 반드시 확인하고, 명도에 소요되는 시간과 비용을 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

- 혐오 시설: 주변 환경 검색 결과, 주거지역 및 초등학교 보호구역 등 유해시설이 적은 것으로 파악되나, 지하층의 특성상 내부 환경에 대한 현장 확인은 필수입니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 사용승인일이 2020년 10월로 비교적 신축급 다세대주택이며, 양주 고읍 신도시의 생활 인프라를 이용할 수 있는 주거 환경을 갖추고 있습니다. 전용 면적 35.68㎡ (약 10.79평)의 소형 주택으로, 1~2인 가구 또는 소액 투자 물건으로 적합합니다.

투자 포인트:

- 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하며, 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

- 소액 투자 가능: 감정가 1억 1,600만원으로 비교적 소액의 투자금이 요구됩니다.

- 생활 인프라: 행정복지센터 및 고읍 상권과의 근접성으로 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

다만, **지하 1층**이라는 점과 **자연녹지지역**의 제한, 그리고 **임대차 관계 미상**으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 시세 파악을 통한 안전마진 확보 후 입찰에 참여하시길 권유 드립니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계