나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72074 [1] 경기도 동두천시 생연동 585-88 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ""중앙동 행정복지센터"" 북서측 인근에 소재하며,
주위는 근린생활시설 및 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 평지로서, 상업나지로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 평지로서, 상업나지로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 평지로서, 상업나지로 이용중임.
기호(6) : 삼각형의 평지로서, 상업나지로 이용중임.
기호(7) : 삼각형의 평지로서, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 노폭 약6미터, 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(3) : 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(4) : 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(5) : 맹지임.
기호(6) : 지적상 맹지이나, 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(7) : 본건이 노폭 약6미터 내외의 도로중 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(5),(6)
도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(4), (7)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(7) 토지의 공부상 지목은 대이나, 현황은 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브 지상6층 건으로서(사용승인일:2003.06.23)

외 벽 : 몰탈위 석재붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등.
창 호 :샤시 창호임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물 개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠,㉡) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72074 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (주요 채권자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지: 경기도 동두천시 생연동 585-88 (신주소: 경기도 동두천시 동광로40번길 6)

1.2. 2.용도: 숙박시설 (상호: 모텔 로쥬)

1.2. 3.면적

토지: 950.00㎡ (약 287.4평)

건물: 826.54㎡ (약 250.0평)

제시외 건물: 총 223.00㎡ (단, 목록3, 5의 컨테이너 2동 약 16㎡는 매각에서 제외됨)

1.2. 4.감정가: 2,570,444,000원

1.2. 5.매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

본건은 주거환경개선지구에 포함되어 있으며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "중앙동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지및도로상황

본건 토지는 대부분 부정형 또는 삼각형의 평지이며, 상업용 건부지 또는 나지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4~6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(5) 토지는 맹지이며, 기호(6) 토지는 지적상 맹지이나 도로에 접해 있습니다.

기호(7) 토지는 본건이 속한 노폭 약6미터 도로 중 일부이며, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획및제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 3,054,240,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을20)이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

현재 파악된 임차인은 총 두 명입니다.

*임차인 손

보증금: 20,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024년 4월 23일

배당신고일자: 2025년 6월 23일

대항력: 없음

*임차인 손

보증금: 160,000,000원

차임: 7,000,000원 (기재된 금액이며, 월 차임으로는 이례적으로 높은 금액이므로 계약 내용 확인 필요)

전입일자: 2023년 10월 10일

확정일자: 2023년 10월 10일

대항력: 없음

3.3. 인수가능한권리

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"가 언급되었으나, 상세 정보가 없어 해당 권리 유무 및 영향에 대해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변업종현황

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

이러한 환경은 숙박시설 운영에 있어 잠재 고객 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 숙박시설운영현황

현재 '모텔 로쥬'라는 상호로 숙박시설로 운영 중입니다.

이는 시설 인수 후 즉시 영업을 재개하여 공실 위험을 최소화하고 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

중앙동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 추가 확인 필요)

5.2. 공공기관

중앙동 행정복지센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권총액과감정가비교

본건의 총 채권액(3,054,240,000원)이 감정가(2,570,444,000원)보다 높아, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 중요한 고려 요소입니다.

6.2. 제시외건물

제시외 건물 총 223.00㎡가 존재하나, 물건명세서에 따르면 특정 컨테이너 2동(약 16㎡)은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물의 정확한 현황 및 활용 가능성을 재확인해야 합니다.

6.3. 토지지목과현황차이

토지 기호(7)의 경우, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

6.4. 임대관계미상

건물명세서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 운영 중인 숙박시설의 정확한 임대차 현황에 대한 확인이 필수적입니다.

6.5. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"가 언급되어 있으나, 이에 대한 상세 정보가 없어 잠재적인 권리 관계의 유무 및 그 영향에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.6. 차임700만원

임차인 손인권의 차임이 7,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 월 차임으로는 이례적으로 높은 금액이므로, 계약 내용을 면밀히 검토하고 실제 지급 여부를 확인하는 것이 중요합니다. (계약금 또는 오기재 가능성 검토 필요)

7. 종합의견

7.1. 물건요약

동두천시 생연동에 소재한 숙박시설(모텔 로쥬) 경매 물건으로, 총 6층 건물에 토지 950㎡, 건물 826.54㎡ 규모입니다. 감정가는 약 25.7억 원입니다.

7.2. 강점

* 현재 숙박시설로 운영 중이므로 인수 후 즉시 수익 창출 가능.

* 주변 상업 및 주거시설 혼재로 인한 잠재 수요 확보.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 효율적 취득 가능.

* 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담 없음.

7.3. 약점

* 총 채권액이 감정가를 상회하여 유찰 가능성 상존.

* 이례적인 임차인 차임(700만원)에 대한 확인 필요.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 정보 부족.

* 토지 지목과 현황의 차이 (현황 도로).

* 일부 제시외 건물 매각 제외.

8. 투자포인트

8.1. 숙박시설운영가능성

본건은 현재 '모텔 로쥬'로 운영 중에 있어, 인수 후 즉시 영업을 재개하고 수익을 확보할 수 있습니다. 운영 경험 및 노하우를 바탕으로 수익성을 개선할 잠재력이 있습니다.

8.2. 주거환경개선지구지역특성

주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 구체적인 개발 계획 및 일정 확인 필요)

8.3. 토지활용가능성

일반상업지역과 제2종일반주거지역이 복합된 용도지역으로, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경이나 개발을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

본 건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 예상범위

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 본 건의 감정가, 법원 경매 진행 상황, 유사 물건의 시세, 건물 상태, 임대 현황 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.