나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71963 [1] 경기도 의정부시 용현동 547-3 송산주공아파트 117동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 ""어룡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 곤제역(의정부경전철)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 15층건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2002.08.16)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(침실3, 욕실, 주방, 거실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 서측(정문)과 북측(후문)을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역(송산지구),소로1류(폭10m~12m)(접합),소로2류(폭8m~10m)(접합),소로3류(폭8m미만)(특수도로)(접합),중로2류(폭15m~20m)(접합), 상대보호구역(어룡초)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(유정유치원)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(의정부효자초)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(어룡초)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>, <추가기재>건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상,건축물용도:아파트60㎡이하(자세한사항은주택과에서확인).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71963 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 240,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 용현동 547-3 송산주공아파트 117동 3층 301호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 (철골경사지붕)

사용승인일: 2002년 8월 16일

건물 총 층수: 15층 중 3층

건물면적 (전용면적): 59.42㎡ (약 18.00평)

토지면적 (토지 지분): 37.12㎡ (약 11.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 단지 정보 (송산주공1단지)

총 세대수: 1,551세대

총 동수: 18동

최고층/최저층: 20층 / 1층

주차대수: 총 1,413대 (지상 773대, 지하 640대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "어룡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 의정부경전철 곤제역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트벽식구조이며, 15층 건물 중 3층에 위치합니다. 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등이며, 창호는 샷시창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산지구)에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역(어룡초, 유정유치원, 의정부효자초), 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 규제를 받고 있습니다. 건축물 용도는 아파트(60㎡ 이하)에 해당하며, 건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 층수 25층 이하/12층 이상 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 최수환 (갑3), 심은희 (갑4, 매매금 172,000,000원)

* 주택임차권: 방성훈 (을6, 보증금 240,000,000원, 전입일자 2022.02.15, 확정일자 2021.12.21). 본 임차권은 말소기준권리(갑7, 주택도시보증공사 강제경매)보다 선순위이며, 등기부상 "인수"로 기재되어 있습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑7, 채권액 240,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 방성훈)

* 보증금: 240,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 15일

* 확정일자: 2021년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 "인수"로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. (주의: 제공된 '권리분석' 항목에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상의 '을6' 권리 내용에 "말소: 인수"로 명확히 기재되어 있어 240,000,000원의 보증금은 인수 대상입니다.)

3.3. 총체적 권리 분석

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기보다 앞선 권리이므로, 인수되는 보증금은 240,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 용현동 일대는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다. 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 어룡초등학교, 유정유치원, 의정부효자초등학교가 소재하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내외부로 포장도로가 개설되어 있으며, 차량 진출입이 원활합니다. 서측(정문)과 북측(후문)을 통해 외부 도로와 연결됩니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매입 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 건물 노후화

2002년 8월에 사용 승인된 아파트로, 약 24년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 개발 제한

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 각종 보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 용현동에 위치한 송산주공아파트 단지 내 아파트로, 주변에 교육시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 매입 비용 상승으로 이어집니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 의정부시 용현동은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 편리한 교통 환경: 인근 버스정류장 및 곤제역(의정부경전철) 이용이 편리합니다.

* 넓은 공급 면적: 전용면적 59.42㎡(약 18평)으로, 가족 구성원이 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 대규모 단지: 1,551세대 대단지로서 단지 내 편의시설 및 관리 시스템이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적인 59.42㎡의 최근 실거래가는 2026년 7월 5일 기준으로 233,000,000원입니다. 감정가는 240,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 총 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 이 됩니다.

만약 현재 시세인 233,000,000원 수준으로 입찰할 경우, 총 지출 예상 비용은 233,000,000원 (입찰가) + 240,000,000원 (인수 보증금) = 473,000,000원 이 됩니다. 이는 현재 시세보다 높은 금액이므로, 투자 수익을 확보하기 위해서는 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하거나, 향후 시장 가치 상승을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 240,000,000원을 제외한 순수 취득 비용을 감안하여 산정해야 하며, 수익률을 고려하여 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 낙찰 후 총 지출액이 최소 410,000,000원 (170M + 240M) 에서 440,000,000원 (200M + 240M) 이 되는 수준입니다.

(참고: 본 분석은 제공된 정보에 기반한 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.