나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71672 [1] 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의정부시 의정부동 소재 ""경의초등학교"" 서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 상업시설, 숙박시설, 오피스텔 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하고 인근에 지하철1호선 ""의정부역"" 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 10층 1002호 로서
외벽;시멘트몰탈 위 페인트 마감, 화강석 붙임 등
내벽;벽지도배, 타일붙임
창호;프라스틱샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택, 상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북쪽, 동쪽으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역 (평화로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71672 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 369-2, 의정부역한양수자인파크뷰 10층1002호

1.2. 부동산 현황

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

건물명: 한양수자인파크뷰

총 층수: 25층 (본건 10층)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 12월 21일

1.3. 면적 정보

전용면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

대지지분: 2.1707㎡ (약 0.66평)

총 토지면적: 2.17㎡ (약 0.66평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

※ 제공된 정보에 따르면 전용면적은 확인되나, 분양면적 정보는 없습니다.

1.4. 감정평가액

감정가: 80,000,000원

1.5. 매각조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 서쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상업시설, 숙박시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. [cite: None]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 의정부역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: None]

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다. [cite: None]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전(신탁등기 말소), 주택임차권(조예섬, 93,000,000원, 말소 예정), 강제경매(주택도시보증공사, 101,297,139원, 말소기준권리) 내역이 있습니다. [cite: None]

3.2. 임차인 현황

임차인: 조예섬

보증금: 93,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 07일

확정일자: 2021년 04월 15일

대항력: 없음 (물건명세서 상 주택도시보증공사의 확약서 제출로 대항력 포기 및 우선변제권만 주장) [cite: None]

배당신고일자: 2023년 07월 04일

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인 조예섬의 경우, 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원) [cite: None]

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 아파트단지, 상업시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 경의초등학교가 위치하고 있습니다. [cite: None]

4.2. 시장 동향 및 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '승원빌라', '삼일빌라', '대성빌라' 등 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택'과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. [cite: None]

제공된 다세대 주택 거래 사례 (2026년 7월):

* 51.78㎡ (약 15.7평): 11,000만원

* 32.05㎡ (약 9.7평): 10,250만원

* 44.48㎡ (약 13.5평): 11,000만원 [cite: None]

본건은 전용면적 14.54㎡ (약 4.4평)으로, 상기 비교 대상보다 면적이 매우 작습니다. [cite: None]

검색 결과, '의정부역 한양수자인파크뷰'에 대한 실거래가 정보가 확인되었습니다. 2023년 기준, 전용면적 14.5384㎡의 실거래가가 0.9억원, 1.1억원, 1.2억원 선으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(80,000,000원)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 25층 중 10층에 위치한 1002호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 화강석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 플라스틱 샤시로 시공되었습니다. 난방, 승강기, 옥내소화전, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: None]

5.2. 주거 편의시설

의정부역이 인근에 있어 교통 및 상업 시설 접근성이 양호하며, 경의초등학교를 비롯한 교육 시설 이용이 가능합니다. [cite: None]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 조예섬은 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이나, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환채권의 양수인이 되어 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원) [cite: None]

이러한 상황은 임차인과의 직접적인 법적 분쟁 소지를 줄여주지만, HUG의 보증금 변제 과정 및 임차권 등기 말소 처리 과정에서 발생할 수 있는 미미한 절차적 복잡성은 존재할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

2020년 12월에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 그러나 장기적인 건물 유지보수를 위한 관리비 및 비용 발생 가능성은 있습니다. [cite: None]

6.3. 주변 환경 (혐오시설 검토)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. '한강)폐기물매립시설 설치제한지역'은 수도권 전역에 걸친 광역적인 토지이용 제한 사항으로, 본건의 직접적인 입지 리스크로 보기는 어렵습니다. [cite: None]

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 도시형생활주택으로, 의정부역 역세권의 이점과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가집니다. 특히, 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점은 투자자에게 큰 메리트로 작용할 수 있습니다. [cite: None]

확인된 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가는 시세와 유사한 수준으로 판단되나, 실제 매수 희망가 및 경쟁률에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 소형 면적은 1~2인 가구 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 의정부역 도보권에 위치하여 직장인, 1~2인 가구 실수요 및 임대 수익 투자 매력 보유.

* 임차인 인수 부담 없음: HUG의 확약으로 인해 임차보증금 93,000,000원에 대한 인수 의무가 없어, 투자금 부담이 낮습니다. [cite: None]

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* GTX-C 노선 예정: 의정부역 일대에 GTX-C 노선이 계획되어 있어 향후 교통 편의성 및 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 '한양수자인파크뷰' 전용면적 14.5384㎡의 2023년 실거래가가 0.9억원 ~ 1.2억원 범위로 확인되었습니다. 이는 본건의 감정가 80,000,000원과 비교했을 때, 시세가 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있음을 시사합니다.

특히, 2026년 5월 14.5384㎡ 면적이 1.2억원에 거래된 사례는 본건의 잠재적 가치를 높게 평가할 수 있는 근거가 됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 80,000,000원

실거래가 범위 (전용 14.5384㎡): 90,000,000원 ~ 120,000,000원 (2023년 기준, 최고가 2026년 5월 1.2억, 2026년 5월 1.1억, 2026년 5월 0.9억)

임차인 보증금 인수: 0원

최근 확인된 실거래가(2023년 기준 0.9억 ~ 1.2억, 2026년 5월 1.2억)와 감정가(0.8억)를 고려할 때, 본건은 보수적으로 감정가 대비 90% ~ 100% 이상에서도 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

다만, 낙찰률 및 실제 현장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색된 실거래가 정보를 바탕으로 산정된 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 권리 분석 및 임장 결과 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.