나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72054 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 1동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 소재 ""갈말읍 행정복지센
터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 및 생활 편의시설
등이 혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

감정평가 대상물건가지 차량 출입 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 ""신철원터
미널""이 소재하여 대중교통 상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 8층건물 내 제5층 제501호 및 제601호로,

외벽 : 복합 판넬, 돌 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄섀시 창호임.

이용상태

① 감정평가 대상물건은 주거용 원룸으로 이용 중임.

② 총 21개호 중 19개호[ 통칭 제501호 ~ 제503호, 제505호 ~ 제513호, 제515호 ~ 제518호
및 제521호(기호(2) : 제6층 제601호) ]는 복층구조, 통칭 제519호와 제520호는 단층구
조로 탐문조사 되었음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비(13
인승, 900kg) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 5필지 일단의 부정형의 토지로 평탄하며, 상업용
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 서측으로 왕복 4차선의 포장도로가, 남측으로 노폭 약 5m 이상의 포
장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지 ~ 기호(3)토지, 기호(5)토지 [ 신철원리 973-9, 973-10, 973-11, 973-19 ]

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부 제한구역_모든 가축){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 비행안전 제2구역(헬기){군사기지 및 군사시설 보호법}, 배출시
설설치제한지역{물환경보전법}.

② 기호(4)토지 [ 신철원리 973-18 ]

도시지역, 일반상업지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역_모든 가축){가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 비행안전제2구역(헬기){군사기지 및 군사시설 보호
법}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}.

공부와의 차이

감정평가 대상물건은 공부상 용도가 ""여관""으로 등재되어 있으나, 현황은 ""주거용 원룸""
으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 임대 중인 것으로 조사되나 임대사항은 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72054 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9, 1동 5층 501호

건물 용도: 다세대주택 (현황: 주거용 원룸)

건축물대장상 용도: 숙박시설

감정가: 574,000,000원

토지 면적: 139.46㎡ (약 42.2평)

토지 지분: 139.46㎡

건물 면적: 532.10㎡ (약 160.9평)

건물 지분: 532.1㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동철원농업협동조합

건물 준공일 (사용승인일): 1995년 4월 20일

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 감정평가 대상 물건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 소재 "갈말읍 행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 및 생활 편의시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 "신철원터미널"이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

인접 도로상태: 대상 물건 서측으로 왕복 4차선 포장도로, 남측으로 노폭 약 5m 이상 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2012년 7월 25일자 갈말농업협동조합 근저당권 (220,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

임차인 현황:

* 조하나: 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원, 전입일자 2014-04-07, 확정일자 2016-04-12. 대항력 없음.

* 최다희: 보증금 0원, 월세 0원, 전입일자 2024-10-02. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합: 등기부상 근저당권이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 현황 조사된 임차인들은 대항력이 없어 경락인에게 인수되지 않습니다.

1.4. 상권분석

주변 실거래가 분석:

* 최근 실거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 인근 지역 다세대 주택의 단위 면적당 거래 금액은 약 696,000원/㎡ ~ 1,005,000원/㎡ 수준으로 파악되었습니다.

* 본 물건의 건물 면적(532.10㎡) 기준 시가총액은 약 3.7억원 ~ 5.3억원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 574,000,000원은 주변 시세 대비 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다. 건물 전체를 일괄 매각하는 점을 감안할 때, 이는 합리적인 감정가로 판단됩니다.

* 건물 규모 및 위치, 현재 주거용 원룸으로 이용 중인 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 8층 건물 내 제5층 제501호.

이용 상태: 주거용 원룸으로 이용 중입니다. 총 21개 호실 중 19개 호실이 이용 중이며, 복층 및 단층 구조가 혼재합니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 상하수도, 난방 설비와 13인승 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전 제2구역(헬기), 배출시설설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

공부와의 차이: 건축물대장상 용도는 "숙박시설(여관)"로 등재되어 있으나, 현황은 "주거용 원룸"으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 숙박시설이나 현황은 주거용 원룸으로 사용 중입니다. 행정적인 문제 발생 시 소유주가 직접 해결해야 할 수 있습니다.

임대 현황 미상: 임대 중인 것으로 조사되었으나, 상세 임대 내역(계약 기간, 임대료 조건 등)이 모두 확인되지 않은 점은 주의가 필요합니다. (단, 본 건 임차인들은 대항력 없음)

건물 노후: 1995년 준공된 건물로, 연식이 30년 가까이 되어 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 신철원리 상업지역에 위치한 8층 건물 내 5층 오피스텔로, 주거용 원룸으로 활발히 이용되고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 및 정확한 임대 내역 확인 필요성은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

감정가 대비 낮은 채권 총액 및 인수 부담 없음.

안정적인 임대 수익이 가능한 주거용 원룸 밀집 지역.

행정복지센터, 터미널 인접 등 우수한 생활 편의 및 교통 여건.

일괄 매각으로 건물 전체의 수익 창출 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 574,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 단위 면적당 가격은 약 70만원 ~ 100만원 수준입니다. 건물 전체 면적(532.10㎡)을 고려했을 때, 이는 약 3.7억원 ~ 5.3억원의 범위로 추정됩니다.

감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 일괄 매각되는 건물 전체의 가치를 반영하고 있습니다.

인수할 보증금이 없고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 570,000,000원

최적 입찰가: 560,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.