나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6536 [1] 경기도 포천시 이동면 장암리 337-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6536 [1] 경기도 포천시 이동면 장암리 337-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경6536
• 주소: 경기도 포천시 이동면 장암리 337-1
• 감정가: 100,876,400원
• 최저가: 49,429,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

의정부지방법원 경매4계 2024타경6536 | 소재지: 경기도 포천시 이동면 장암리 337-1 | 감정가: 100,876,400원 | 최저가: 49,429,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 의정부지방법원 2024타경6536 (1)호이며, 소재지는 경기도 포천시 이동면 장암리 337-1에 위치한 단독주택 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본건의 토지 면적은 415.00제곱미터 (약 125.53평)이며, 건물 면적은 135.60제곱미터 (약 41.04평)입니다.

건물 제시외 면적 20.60제곱미터 (약 6.23평)가 추가로 존재하며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

책정된 감정가는 총 100,876,400원입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄 매각 물건으로서 토지 및 건물 전체가 매각 대상이며, 건물 제시외 면적 20.60제곱미터가 포함되어 매각되므로, 매수 시 이 점을 확인해야 합니다.

건축물대장상 '축사'로 기재된 부분이 현황상 '창고'로 이용 중인 점도 참고해야 합니다.

임대관계는 미상(미확인)이므로, 명도 과정에서 임차인 유무 및 대항력 여부 등 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 물건 현황 및 감정평가 요약

2.1. 토지 현황 및 규제 사항

본건은 "장암2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농지, 군부대 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

유사 사다리형의 평지로서 현재 주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접하여 차량 출입이 용이합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(장암3지구)에 속합니다. 특히, 가축사육제한구역(전부제한구역)과 제한보호구역(66사단_제한보호구역(8m 위탁지역))으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 건물 현황

건물은 세멘부럭조 세멘기와지붕 및 스레트지붕의 지상 1층 주택이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 목재창호 및 하이샷시 등으로 평가되었습니다.

주택 및 현황 창고로 이용 중이며, 위생 및 급·배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

제시외 건물(부합물 및 종물)로 기호 ㉠, ㉡이 소재하며, 이 또한 일괄 매각에 포함됩니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 포천시 이동면 장암리 내에서도 마을회관 인근에 위치하며, 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인근 거주자들의 후기를 보면 해당 지역 주변은 조용하고, 일부 편의시설 접근성이 양호하다는 평가도 있습니다. 또한, 해당 지역은 마을재생 사업을 통해 환경 개선 노력이 이루어지고 있는 곳입니다.

3.2. 상권 분석

본건이 위치한 장암리는 주택과 농지, 군부대가 혼재된 전형적인 농촌 주거 환경이므로, 대규모 상권의 형성은 기대하기 어렵습니다.

다만, 일부 인근 거주자의 평가에 따르면 도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 모여 있어 생활 편의성은 갖추고 있는 것으로 보입니다. 상권 투자보다는 실수요 목적의 주거 환경으로 판단하는 것이 적절합니다.

3.3. 생활 정보 및 혐오시설

주변 환경은 주택과 농지가 주를 이루는 조용한 마을로 예상됩니다.

혐오시설의 경우, 외부 검색 결과에서 물건지 주변에 대형 혐오시설이 구체적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 감정평가서 및 지자체 정보에서 이미 군부대 소재 지역이며, 전체 포천시의 약 30%가 군사시설 보호구역에 해당하여 소음이나 개발 규제 등의 제약이 따를 수 있다는 점은 명확합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일(이OO)하므로 복잡한 채무관계로 인한 권리 변동의 리스크는 상대적으로 낮습니다.

매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 건물 철거의 문제나 토지/건물 소유자 불일치로 인한 법정지상권 성립 여부 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 점유 관계입니다. 임대관계가 '미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 거주자(소유자, 임차인 등) 및 점유 형태를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한보호구역(군사시설), 가축사육제한구역 등 규제가 존재하여, 향후 건축, 증축, 용도변경 시 제한을 받을 수 있습니다. 특히 8미터 위탁지역 제한보호구역은 고도제한을 의미하므로 개발 잠재력에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 토지 면적 125.53평, 건물 면적 41.04평 (제시외 포함 시 47.26평) 규모의 단독주택으로, 귀농·귀촌 목적의 실수요자 또는 주말농장 형태의 주거를 희망하는 분에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

감정가 대비 주택 가치, 특히 넓은 토지 면적(약 125평)을 고려할 때, 향후 유찰 시에는 충분한 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

규제 지역(제한보호구역)에 해당하여 개발 가능성은 낮지만, 현재 주택으로의 이용에는 문제가 없으며, 건물 제시외 부분이 일괄 매각에 포함되어 법적 리스크가 적다는 장점이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

실수요 주거 목적: 비교적 조용하고 생활 편의시설이 인접한 주거 환경 속에서 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합합니다.

가격 경쟁력: 유찰 시에는 농촌 지역 특성상 높은 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

권리 안정성: 토지 및 건물 일괄 매각, 제시외 건물 포함 매각으로 인해 복잡한 권리 분석의 위험이 낮습니다.

단점 고려: 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등의 규제사항을 반드시 인지하고 투자해야 하며, 임대 미상에 따른 명도 리스크를 대비해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계