나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경90449 [1] 경기도 포천시 신읍동 173-12 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경90449 [1] 경기도 포천시 신읍동 173-12 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경90449 | 소재지: 경기도 포천시 신읍동 173-12 | 감정가: 2,876,130,560원 | 최저가: 2,013,291,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경기도 포천시 신읍동 근린생활시설

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경90449 (1)

소재지: 경기도 포천시 신읍동 173-12

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 2,876,130,560원

토지면적: 525.50㎡ (약 158.97평)

건물면적: 981.32㎡ (약 296.88평)

특이사항: 유치권 신고가 있으며, 매각은 일괄매각 방식입니다.

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지: 본건은 포천시의 주요 교통 거점인 '포천터미널' 북서측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내 상업용 건부지로서 포천 구도심 내에서도 핵심적인 입지를 갖추고 있습니다.

주변 환경: 주위는 근린생활시설, 판매시설, 단독주택 등이 혼재된 주택 및 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로 조건: 필지 북쪽으로 폭 약 5~6미터, 남동측으로 노폭 약 2미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉/접합되는 등 상업활동에 유리한 용도지역을 보유하고 있습니다.

2. 권리 분석 (Legal Risk Analysis)

매각 대상: 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분: 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

특이사항: 유치권 신고가 되어 있어, 낙찰자는 유치권의 성립 여부 및 피담보채권액을 철저히 확인하고, 성립 요건 충족 시 인수 가능성이 있는 잠재적 리스크에 대비해야 합니다. 유치권 관련 소송 및 명도 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

채권/채무: 소유자 및 채무자가 동일인(파OOOOOOOOOOOOOOOOO)으로, 채권자(중OOOOO)의 임의경매 신청 건입니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상으로 보고되었으나, 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임차인의 존재, 그리고 그들의 권리관계를 명확히 확인해야 합니다. 특히 유치권 신고자와의 관계 및 점유 현황 파악이 필수입니다.

3. 상권 분석 및 건물 이용 현황

상권 특성: 포천터미널 인근 상권은 유동인구 유입이 있으나, 현재 포천시 구도심 상권은 전반적으로 침체 상황에 있으며 2024년 기준 터미널 주변 상가 공실률이 9.42%에 달할 정도로 경쟁이 심각한 상태입니다. 이 점을 감안한 임대 전략 수립이 필요합니다.

건물 현황: 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 3층 건물이며, 외벽은 인조석 마감, 창호는 샤시 창호입니다.

이용 상태:

1층~2층: 근린생활시설로 이용 중입니다.

3층: 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중입니다. 위락시설 허가 유무 및 실제 영업 여부는 임대 수익률 산정에 중요한 요소입니다.

설비: 급·배수, 위생, 도시가스, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

4. 생활 정보 및 주변 시설

주요 시설: '포천터미널'이 북서측 인근에 위치하여 시외 이동에 편리합니다. 주변에 근린생활시설 및 주택이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

혐오 시설: 감정평가서 및 검색 결과에서 본건 소재지 인접한 곳에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 3층이 위락시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 유흥업소 밀집 지역의 특성이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

권리 리스크: 유치권 신고는 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 유치권 성립 여부를 법률 전문가의 조언을 받아 철저히 분석해야 합니다. 성립 시 채무 변제 또는 명도 소송을 통한 해결이 필요합니다.

상권 리스크: 포천 구도심 상권의 침체 문제입니다. 높은 공실률을 고려하여 임차인을 확보하기 위한 공격적인 임대 전략이나 업종 선택이 중요합니다.

용도 리스크: 3층의 위락시설 용도는 일부 임차인에게는 매력적일 수 있으나, 일반 근린생활시설 임차인 유치나 건물 이미지 측면에서는 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 포천시의 일반상업지역 내 터미널 인근에 위치한 토지/건물 일괄 매각 건으로, 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 유치권이라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있으며, 포천 구도심 상권의 침체기를 극복해야 하는 과제가 있습니다. 유치권 리스크를 적절한 가격으로 상쇄할 수 있다면, 향후 상권 활성화 시점에 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

투자 포인트:

권리금 없는 상가: 일반적인 매매와 달리 권리금 부담 없이 핵심 상권에 진입할 수 있습니다.

입지의 희소성: 일반상업지역 내 터미널 인접 상업용 건물로, 토지의 미래 가치가 높습니다.

개발 가능성: 구도심 활성화 정책이나 향후 3층 위락시설 용도 변경을 통한 활용 범위 확대 가능성이 있습니다.

가격 경쟁력: 유치권 등 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높아, 안전 마진 확보에 유리할 수 있습니다.

※ 주의: 투자 결정 전 반드시 현장조사 및 전문가를 통한 유치권의 법적 성립 여부와 채무액을 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계