나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1279 [1] 경기도 양주시 장흥면 삼하리 99-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 삼하리 소재 ""삼하리 마을회관"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주상용건부지임.
기호 3 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 '전'이나 현황 기호 1의 부속토지임.
기호 4 : 부정형의 남하향 완경사의 임야로서 지상에 소나무 및 잡목 등이 자생중임.

인접 도로상태

기호 1,3,4 : 동측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역((양주장흥 공공
주택지구)), 지구단위계획구역(하촌지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한),
공공주택지구(((양주장흥 공공주택지구)), 제한보호구역(위임지역8M), 성장관리
권역, 토지거래계약에관한허가구역(2021.9.5.~2025.9.4).
기호 3: 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역((양주장흥 공공주택지구)),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 개발제한구역, 공공주택지구(((양주장흥
공공주택지구)), 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2021.
9.5.~2025.9.4).
기호 4: 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역((양주장흥 공공주택지구)),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 개발제한구역, 공공주택지구(((양주장흥
공공주택지구)), 제한보호구역, 공익용산지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한
허가구역(2021.9.5.~2025.9.4).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 2층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호 등임.
기호 2-나 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 단층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 인테리어 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호 등임.

이용상태

기호 2-가 : 단독주택임.
기호 2-나 : 일반음식점(카루스)임.
(후첨 ""지적 및 건물개황도""와 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(㉠~㉬) 및 제시외 관정(㉭)이 소재함.
(후첨 ""지적 및 건물개황도""와 ""건물이용상태"" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㅈ) 및 제시외 관정(ㅎ) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1279 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 삼하리 99-1

용도: 단독주택 (건축물대장상 주택 및 제2종근린생활시설)

감정가: 1,347,458,700원

토지면적: 3345.00㎡ (약 1011.94평)

건물면적: 219.25㎡ (약 66.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 장흥면 삼하리 소재 ""삼하리 마을회관"" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

해당 지역은 양주장흥 공공주택지구, 하촌지구로 지정된 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으나, 농촌 및 근교 주거 지역의 특성을 보입니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 3월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 개시 결정 등기 (2025년 3월 26일, 갑11) 보다 선순위 권리 없으므로, 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

등기부상 현재까지 나타난 채권 총액은 1,466,410,417원 입니다.

본 경매의 채권자는 일산농업협동조합이며, 경매 신청 채권액은 150,115,379원 입니다.

임차인 현황

* 최종훈

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2021년 7월 6일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

위 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 보증금을 인수시킬 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택과 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하여 복합적인 상권 특성을 보입니다.

과거 일반음식점(카루스)으로 이용된 건물이 있어 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

개발행위허가제한지역, 공공주택지구, 지구단위계획구역 등에 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 개발 행위에는 제약이 따릅니다.

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 (2021.9.5.~2025.9.4), 거래 시 허가를 받아야 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 경기도 양주시 장흥면에 위치하며, 지역 특성상 전원생활과 도심 접근성을 겸비한 곳입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변은 전원주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

대규모 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

개발행위허가제한지역, 개발제한구역, 지구단위계획구역 등 다수의 개발 관련 제한 사항이 존재하여 재산권 행사 및 신축, 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 9월 4일까지는 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㅈ) 및 제시외 관정(ㅎ)이 매각에 포함되어 있어, 인수 후 관리에 대한 검토가 필요합니다.

제시외 건물(ㅊ~ㅍ)은 철거 또는 이동이 용이하여 평가에서 제외되었으므로, 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

임차인 최종훈 씨는 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 이사비 등 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 함께 주택 및 상가로 활용 가능한 건물이 소재하고 있어 활용도가 높은 물건입니다.

다만, 다양한 개발 제한 구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

주변 지역의 개발 계획(공공주택지구 등)에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재의 제한 사항들이 가치 상승을 제한하는 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 3345.00㎡ (약 1011.94평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

복합 용도 건물: 단독주택과 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 가능했던 건물이 있어, 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

지역 개발 잠재력: 양주장흥 공공주택지구 등 계획 지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,347,458,700원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.9.4.) 및 개발 제한 사항들을 고려할 때, 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하나, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

따라서, 본건 감정가인 1,347,458,700원을 기준으로, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 1,300,000,000원 ~ 1,500,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.