나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경344 [1] 경기도 의정부시 가능동 645-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서감정 · 평가일 2025.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 지하철1호선 '가능역' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대으로서
주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '가능역'이 소재하여
교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

가장형에 유사한 토지로서 인접지와 등고평탄한 주상용건부지임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대
보호구역(배영초), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건으로서
외벽 : 석재판 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
바닥 : 장판지깔기 및 타일붙임 등 마감
창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로서,
1층 : 근린생활시설(음식점-하루)임.
2층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임.
3층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임.
4층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임.
5층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임.
옥탑1층 : 계단실 및 기계실임.
(후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

위생설비 및 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

2층은 일반건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 단독주택(다중주택
-5호)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경344 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 645-15

용도: 근린주택 (단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활시설)

감정가: 1,522,070,900원

토지면적: 177.10㎡ (약 53.57평)

건물면적: 455.66㎡ (약 137.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 60.90㎡ (약 18.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 의정부시 가능동 소재 지하철 1호선 '가능역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서, 주변 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 '가능역'이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

토지형태 및 이용상태:

토지는 가장형에 유사하며 인접지와 등고평탄한 주상용 건부지입니다.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(배영초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 을8 근저당권(2020-07-10, 신길신용협동조합, 240,000,000원)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 권리는 말소된 것으로 확인됩니다. (주의: 등기부상의 말소 표시는 해당 권리가 소멸되었거나 경매 절차에 따라 소멸될 것임을 의미합니다.)

등기부 요약:

토지 및 건물 등기부 상에 여러 근저당권, 압류, 강제경매 개시 결정 기록이 존재하나, 모두 '말소' 처리되어 있어 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 즉, 본 경매로 인해 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 권리 없이 깨끗한 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

파악된 임차인 목록 중 대항력을 갖춘 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

모든 임차인의 '대항력: 없음'으로 표시되어 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 다수 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 중 대항력은 없으나 보증금/차임이 미상인 경우:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건에서는 대항력이 없어 인수 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 참고 필요.)

4. 상권분석

주변 시세:

제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택 단위 거래 사례이며, 본건은 5층 근린주택(다중주택 및 근린생활시설)으로 용도가 다릅니다.

참고로, 2021년 준공된 인근 다세대 주택(50.61㎡)이 219,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 14,300,000원의 시세로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 1,522,070,900원으로, 총 연면적 455.66㎡ (약 137.83평) 기준 평당 약 9,740,000원 수준입니다.

이는 신축 다세대 단위 면적당 시세보다는 낮으나, 건물의 규모, 용도(주거+상가), 건축 연도(2021년) 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 시설:

지하철 1호선 가능역 역세권으로 유동인구가 많으며, 상업 및 주거 시설이 밀집한 지역입니다.

인근에 배영초등학교가 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 가능역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 배영초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

2층 용도 불일치: 건축물대장상 2층 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 단독주택(다중주택-5호)으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 리스크입니다.

제시외 건물: 60.90㎡의 제시외 건물이 토지/건물 일괄 매각에 포함됩니다. 현황 이용 상태 및 철거 가능 여부, 법적 지위 등을 명확히 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 확인되지 않았습니다. (단, 본 건의 경우 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 명도 협의 시 참고할 사항입니다.)

세무 압류: 등기부상 다수의 세무 관련 압류가 존재하나, 경매 절차에서 말소될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 가능동, 지하철 1호선 가능역 초역세권에 위치한 5층 규모의 근린주택(다중주택 및 근린생활시설)입니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 투자 가치가 높습니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 우수하며, 교통 여건 또한 매우 좋습니다.

권리상 인수 부담이 없는 물건이며, 임차인들의 대항력 또한 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 2층의 용도 불일치 및 제시외 건물의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 지하철 1호선 가능역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

수익형 부동산 잠재력: 1층 근린생활시설과 다수 호실의 다중주택으로 구성되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 부동산 가치 상승 잠재력을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,522,070,900원

감정가는 시장 상황을 보수적으로 반영한 것으로 판단되며, 신축 연면적 규모와 역세권 입지를 고려할 때 경쟁력 있는 수준입니다.

주변 유사 건물의 시세 및 본 건의 활용 가치를 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(2층 용도 불일치, 제시외 건물)를 감안하더라도, 명도 부담이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

현장 조사 및 수익률 분석을 통해 예상 입찰가를 산정해야 하며, 보수적으로는 감정가의 100~120% 수준인 16억 원 ~ 18억 원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사, 임대 수익률 분석, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.