나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72002 [1] 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 13층 1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1호선 ""의정부역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주택 및 빌라, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 북동측 인근에 지하철1호선 '의정부역' 및 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상14층건 내 제13층 제1304호로서,
(사용승인일자: 2018.02.20)

외 벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등(탐문)
바 닥: 장판 깔기 및 일부 타일 깔기 마감 등(탐문)
창 호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.(내부구조는 ""호별배치 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주거 및 상업용(오피스텔,상가) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 차량 진·출입이 가능한 도로시설이 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임.

기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경72002 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 의정부동 165-2, 은가람 13층 1304호

1.3. 용도

오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 내부 이용은 주거용으로 추정)

1.4. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상14층 건물 내 제13층 제1304호

1.5. 사용승인일자

2018년 02월 20일

1.6. 감정가

185,000,000원

1.7. 토지면적

7. 80㎡ (약 2.36평)

토지 지분: 7.805㎡ (약 2.36평)

1.8. 건물면적

52. 12㎡ (약 15.76평)

건물 지분: 52.123㎡ (약 15.76평)

1.9. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1호선 '의정부역' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 주택 및 빌라, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철1호선 '의정부역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 주위로 차량 진출입이 가능한 도로 시설이 개설되어 있습니다.

2.4. 주변시설 분석

인근에 의정부역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 인근에 혐오시설로 볼 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 을1(주택임차권)은 말소될 예정이며, 말소기준권리는 갑6(강제경매)입니다. 접수일자는 2025년 04월 04일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(HUG) (임차인: 전진희)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 04월 11일

* 확정일자: 2020년 02월 20일

* 배당신고일자: 2023년 03월 09일

* 대항력: 없음 (물건명세서 상 임차인은 보증금 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일자로 제출하였습니다.)

3.3. 권리분석 요약

위 임차인은 대항력이 없으며, 임차보증금은 배당을 통해 우선변제를 받을 것으로 예상됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 추가적인 확인이 필요하나, 현재 명시된 임차인의 권리상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 등기부채권 총액은 170,000,000원입니다.

3.4. 등기부상 특이사항

집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전, 신탁 등기 말소 이력이 있으며, 을1 주택임차권은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 '은가람' 오피스텔은 2024년 5월 18,000만원 (50.924㎡, 약 15.40평), 2026년 1월 18,500만원 (52.993㎡, 약 16.03평)에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1160만원대입니다.

4.2. 시세 현황

본 건의 감정가는 185,000,000원이며, 최근 실거래가와 유사한 수준을 보이고 있습니다. 건물 연식이 2018년으로 비교적 신축이며, 입지 조건을 고려할 때 현 시세 대비 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 오피스텔은 의정부역 인근에 위치하여 도심 접근성이 우수하며, 주거용으로 이용 가능한 형태로 내부 구조가 구성되어 있습니다. 13층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 편의시설

의정부역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 공원 및 녹지 공간도 일부 확보되어 있어 생활 환경이 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

명시된 임차인은 대항력이 없고 보증금 우선변제를 주장하나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG와의 채무 또는 보증 관련하여 복잡한 인수 조건이 존재할 가능성을 시사합니다. 비록 임차인이 대항력을 포기하고 확약서를 제출했으나, HUG와의 최종 정산 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인의 보증을 제공한 기관이므로, 'HUG 인수조건 변경'은 HUG가 채무를 어떻게 처리하거나 인수 조건에 변동이 있었는지를 나타냅니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 추가적인 정산이나 절차가 필요할 수 있으며, 낙찰가의 최종 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

대항력 없는 임차인의 경우, 배당 금액이 부족할 경우 명도 과정에서 일부 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가와 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 적정 가치로 판단됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 존재하지 않으며, 임차보증금은 배당을 통해 처리될 가능성이 높습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 HUG와의 관계에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 편의시설 접근성.

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성 양호.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음 (단, HUG 관련 확인 필요).

* 향후 의정부 지역 개발 및 지하철 이용객 증가에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 185,000,000원과 최근 실거래가를 고려했을 때, 본 건의 적정 시장가는 약 183,000,000원 수준으로 판단됩니다. 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서 166,500,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.